SCPI Comète : avis, rendement et frais (2026)

Cet article rassemble les chiffres officiels d'Alderan (pages consultées le 31 octobre 2026), les règles de l'AMF sur les SCPI, et un calcul de ce que rapportent 10 000 € selon trois scénarios de loyers et deux prix de revente. Ce n'est pas un conseil personnalisé. Pour la méthode de calcul générale, vois notre simulation SCPI.

SCPI Comète : la fiche d'identité

Comète est une SCPI à capital variable immatriculée le 10 novembre 2023 et lancée en décembre 2023. Elle investit dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, entrepôts logistiques, locaux d'activités, commerces, hôtellerie, santé, éducation) hors résidentiel, et surtout hors France métropolitaine : Union européenne, Amérique du Nord, Royaume-Uni, Suisse, Australie, Nouvelle-Zélande, entre autres.

Source : carte d'identité de la SCPI Comète, Alderan. Le versement mensuel est un point utile : beaucoup de SCPI paient chaque trimestre.

Rendement : 9 % en 2025, mais l'objectif est 6 %

Alderan affiche pour 2025 un taux de distribution de 9,00 %, une performance globale annuelle de 9,00 % et un dividende de 22,49 € par part. L'objectif de distribution annoncé reste de 6,0 % nets de frais de gestion, avec un TRI visé de 6,5 % sur 10 ans. Alderan précise que cet objectif ne tient pas compte des distributions non récurrentes liées à la cession d'immeubles, et que rien n'est garanti.

Retiens deux limites. D'abord, une seule année complète sert de référence : la SCPI a moins de trois ans d'existence. Ensuite, un taux supérieur à l'objectif peut contenir des éléments exceptionnels : regarde dans chaque bulletin trimestriel la part de dividende récurrente avant d'extrapoler. Les distributeurs affichent aussi 11,18 % pour 2024 (epargnoo, présenté comme performance globale) ; le chiffre n'est pas repris dans les pages Alderan lues ici, donc je ne m'y appuie pas.

Frais : ce que tu paies vraiment

La TVA est récupérée par la SCPI : elle ne pèse pas sur les associés (Alderan). Le point clé est le premier : tu paies 250 € une part que la société rachète 225 €. Avec 6 % de distribution, soit 15 € par part et par an, il faut environ 1 an et 8 mois de loyers pour effacer ces 25 €.

Exemple chiffré : 10 000 € sur 8 ans

10 000 € achètent 40 parts. J'ai fait le calcul pour la durée minimale recommandée de 8 ans, avec 6 mois sans loyer au départ (délai de jouissance), soit 7,5 ans de dividendes, avant impôt.

Calcul illustratif de notre part, pas une prévision : « revente à 225 € » suppose que le prix de retrait actuel reste identique, « 200 € » suppose une baisse de 20 % du prix de la part. Les loyers sont imposables : le gain net sera plus bas.

Fiscalité : un cas particulier à cause de l'étranger

Pour un résident fiscal français, les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Comme le patrimoine est à l'étranger, Alderan explique que les conventions fiscales prévoient en général l'une de ces deux voies :

• les revenus sont exonérés en France mais comptent pour le taux effectif appliqué à tes autres revenus ;
• ou ils sont imposés en France avec un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant.

Les parts entrent aussi dans l'assiette de l'IFI. Le résultat net dépend de ta tranche et des pays où se trouvent les immeubles : demande un récapitulatif fiscal chaque année plutôt que de reprendre la méthode d'une SCPI 100 % française. Pour le détail du calcul sur une SCPI classique, vois la simulation SCPI.

Comète ou une autre enveloppe ?

Comète n'est pas disponible en assurance-vie pour le moment. Si tu veux comparer l'enveloppe (frais, fiscalité, liquidité), lis SCPI ou assurance-vie. Si les retraits bloqués t'inquiètent, relis la crise des SCPI. Si tu ne veux pas de loyers imposés pendant plusieurs années, regarde aussi la SCPI en nue-propriété.

Avant de souscrire : la méthode

1. Lis le DIC et la note d'information

   Le document d'informations clés et la note d'information sont les deux documents de référence, disponibles sur la page documentation d'Alderan.

2. Vérifie le dernier bulletin trimestriel

   Regarde le dividende récurrent, le taux d'occupation et la valeur de réalisation avant d'acheter.

3. Calcule ton scénario à 6 %

   Utilise l'objectif de 6 %, pas le 9 % de 2025, pour estimer tes revenus.

4. Compte 6 mois sans loyer

   Le premier dividende arrive au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.

5. Limite la part de Comète

   Ne mets pas dans une seule SCPI l'essentiel de ton épargne : garde une réserve disponible.

Erreurs fréquentes

• Prendre 9 % pour un rendement durable : c'est le réalisé 2025, l'objectif est 6 %.
• Ignorer les 10 % de frais d'entrée : ils réduisent ton capital dès le premier jour.
• Croire à une SCPI « française » : Comète n'investit pas en France métropolitaine.
• Oublier l'IFI si ton patrimoine immobilier est élevé.

Questions fréquentes

La SCPI Comète est-elle fiable ?

Elle est gérée par Alderan, société de gestion agréée par l'AMF, et classée en risque 3 sur 7. Le capital n'est pas garanti et les parts peuvent se revendre difficilement.

Quel est le rendement de la SCPI Comète ?

Alderan affiche 9,00 % de distribution en 2025, pour un objectif annuel de 6 % et un TRI visé de 6,5 % sur 10 ans, non garantis.

Quel est le minimum pour investir dans la SCPI Comète ?

Pour un nouveau souscripteur, 20 parts de 250 €, soit 5 000 €. Ensuite, aucun minimum pour les associés.

Quels sont les frais de la SCPI Comète ?

10 % de commission de souscription et 11 % de commission de gestion sur les recettes encaissées HT, plus des commissions d'acquisition, de cession et de travaux supportées par la SCPI.

Quand touche-t-on les premiers dividendes ?

À partir du 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement. Ils sont ensuite versés chaque mois, si la SCPI a un revenu distribuable.

Pour aller plus loin

• Simulation SCPI : calculer revenus et rendement net
• SCPI ou assurance-vie : comparatif chiffré
• Crise des SCPI : que faire de tes parts
• Comment investir son argent quand on débute