La réponse en bref
En LMNP au régime réel, tu déduis chaque année une fraction de la valeur du logement (hors terrain), de ses frais d'acquisition et de ton mobilier : c'est l'amortissement. Dans notre exemple (appartement à 200 000 €), il atteint 9 800 € par an, mais il ne peut pas créer de déficit : l'excédent est reporté (article 39 C du CGI). Depuis le 15 février 2025, il est réintégré dans la plus-value à la revente.
✅ À retenir
- L'amortissement n'est possible qu'au régime réel : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % à la place.
- On amortit par composants (structure, façade, installations, agencements, mobilier). Le terrain n'est jamais amorti.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
- À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (cessions depuis le 15/02/2025).
Cet article détaille le calcul, avec un exemple complet en euros, la règle qui plafonne l'amortissement, et son coût caché à la revente. Les durées utilisées sont des usages comptables courants, pas des durées fixées par la loi.
Amortissement LMNP : ce que dit la règle
L'amortissement constate la perte de valeur d'un bien qui s'use. Service-public.fr indique qu'un loueur en meublé au régime réel « peut déduire l'amortissement du prix d'achat des biens (logement et meubles) » de ses loyers. Le micro-BIC, lui, remplace les frais réels par un abattement de 50 %.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 77 700 € (revenus 2025) | Au choix sous ce plafond, obligatoire au-dessus |
| Charges | Abattement forfaitaire de 50 % | Charges réelles |
| Amortissement | Non | Oui |
| Déficit | Sans objet | Reportable 10 ans sur les loyers meublés |
Pour être loueur non professionnel (LMNP), les recettes du foyer doivent rester inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Les règles de micro-BIC changent pour les revenus 2026, notamment pour les meublés de tourisme : relis la fiche officielle citée en source avant de choisir.
Quelles dépenses amortir, et sur quelle durée
On ne répartit pas l'immeuble en un seul bloc : on le découpe en composants, chacun avec sa durée.
| Composant | Part du prix | Durée usuelle | Amorti par an (exemple) |
|---|---|---|---|
| Terrain | 15 % | Non amortissable | 0 € |
| Structure (gros œuvre) | 40 % | 50 ans | 1 600 € |
| Façade, étanchéité | 10 % | 25 ans | 800 € |
| Installations techniques | 15 % | 15 ans | 2 000 € |
| Agencements | 20 % | 10 ans | 4 000 € |
| Frais d'acquisition (notaire…) | 15 000 € | 25 ans | 600 € |
| Mobilier | 8 000 € | 10 ans | 800 € |
| Total années 1 à 10 | 9 800 € |
Ces durées et ces parts sont un exemple illustratif : la ventilation réelle se justifie avec le diagnostic du bien et ton expert-comptable. Le terrain ne s'amortit pas, même dans un immeuble collectif.
80 000 € sur 50 ans
20 000 € sur 25 ans
30 000 € sur 15 ans
40 000 € sur 10 ans
15 000 € sur 25 ans
8 000 € sur 10 ans
Source : exemple illustratif, à adapter à ton bien
Exemple complet : de l'amortissement à l'impôt
Reprenons l'appartement : 200 000 €, 15 000 € de frais, 8 000 € de mobilier, loué 900 € par mois (10 800 € par an).
Additionne les loyers
10 800 € de recettes sur l'année.Retire les charges réelles
Intérêts d'emprunt 4 800 €, taxe foncière 1 100 €, charges de copropriété non récupérables 900 €, assurance propriétaire 200 €, comptable 600 € : 7 600 €.Calcule le résultat avant amortissement
10 800 − 7 600 = 3 200 €.Applique l'amortissement dans la limite du résultat
Amortissement théorique : 9 800 €. Déductible cette année : 3 200 €. Résultat imposable : 0 €.Reporte le reste
9 800 − 3 200 = 6 600 € d'amortissement « écarté », à utiliser les années où le résultat redevient positif.
Cette limite vient de l'article 39 C du CGI : les amortissements ne sont déductibles qu'à hauteur du loyer moins les charges. Ils ne peuvent donc pas fabriquer un déficit. À ne pas confondre avec le déficit « classique » (charges supérieures aux loyers), reportable 10 ans.
| Régime | Base imposable | Impôt à 30 % de tranche (hors prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Micro-BIC (abattement 50 %) | 5 400 € | 1 620 € |
| Réel avec amortissement | 0 € | 0 € |
Dans cet exemple, le réel économise donc environ 1 620 € d'impôt sur le revenu par an, avant prélèvements sociaux et hors frais de comptabilité (déjà comptés dans les charges). Ce n'est pas une règle générale : avec des charges faibles et peu d'emprunt, l'écart se réduit.
Le piège à la revente : la réintégration
Avant 2025, les amortissements d'un LMNP n'entraient pas dans le calcul de la plus-value. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a changé cela. Selon la réponse ministérielle n° 10097, les amortissements déduits sont pris en compte dans la plus-value pour les cessions réalisées depuis le lendemain de la promulgation, soit le 15 février 2025, « quelle que soit la date de mise en location du bien ».
Exemple chiffré, avant abattements pour durée de détention :
| Sans réintégration (ancien calcul) | Avec réintégration | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d'achat retenu | 200 000 € | 200 000 − 40 000 = 160 000 € |
| Plus-value brute | 100 000 € | 140 000 € |
Ici, 40 000 € est le total des amortissements réellement déduits pendant la location (hypothèse illustrative). Un amortissement écarté, jamais utilisé, n'a pas été déduit. Des précisions sur certains cas (mobilier, résidences de services) doivent figurer au BOFiP : vérifie-les ou demande à un conseil avant de vendre.
Erreurs fréquentes
- Amortir le terrain : refusé en contrôle.
- Oublier la limite de l'article 39 C : on ne déduit pas plus que le résultat avant amortissement.
- Prendre le prix de vente plutôt que la valeur d'origine : on amortit le coût d'acquisition, pas la valeur actuelle.
- Ne pas conserver les factures : le mobilier et les travaux se justifient pièce par pièce.
- Oublier de suivre le stock d'amortissement écarté : il figure chaque année dans la liasse fiscale.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'amortissement d'un immeuble en LMNP ? Il n'y a pas de durée unique fixée par la loi. En pratique, on amortit par composants : environ 50 ans pour la structure, 25 ans pour la façade, 10 à 15 ans pour les installations et agencements.
Peut-on amortir le terrain ? Non. Le terrain ne se déprécie pas et n'est jamais amorti, même pour un appartement.
L'amortissement peut-il créer un déficit ? Non. Il est limité au résultat avant amortissement (article 39 C du CGI). Le surplus est reporté sur les années où tu dégages un bénéfice.
Faut-il amortir en LMNP ? Pas obligatoirement : le micro-BIC reste possible sous les plafonds. L'amortissement suppose le régime réel, une comptabilité, et il augmente la plus-value à la revente depuis 2025.
Pour aller plus loin
- Comment investir son argent quand on débute
- Quels placements sont exonérés d'impôt
- Tokenisation immobilière et crypto en France
Sources
- Service-public.fr : Impôt sur le revenu, revenus d'une location meublée (vérifié le 15 avril 2026) · consulté le 24 octobre 2026
- Assemblée nationale : réponse à la question n° 10097, réintégration des amortissements LMNP · consulté le 24 octobre 2026
- Expertim : l'amortissement écarté (article 39 C du CGI) · consulté le 24 octobre 2026
