La réponse en bref
Pour savoir quelles SCPI ont les meilleures performances, ne regarde pas le seul taux de distribution : ajoute-lui la variation du prix de la part pour obtenir la performance globale annuelle (PGA). En 2025, les SCPI diversifiées affichent +6,3 % de PGA, les bureaux −0,2 % et le résidentiel −4,5 %, alors que leurs taux de distribution vont de 4,2 % à 6,0 % (ASPIM).
✅ À retenir
- Performance globale annuelle = taux de distribution + évolution du prix de la part sur l'année (définition ASPIM).
- Le « TDVM » n'existe plus : il a été remplacé par le taux de distribution le 1er janvier 2022.
- En 2025, l'écart entre distribution et performance va de +0,3 point (diversifiées) à −8,7 points (résidentiel).
- Une bonne année ne fait pas une bonne SCPI : compare trois années de suite et un TRI sur 5 ou 10 ans.
Les classements « meilleures SCPI » mélangent souvent trois chiffres différents. Cet article t'apprend à les distinguer, avec les données officielles de l'ASPIM pour 2022 à 2025, et ne te donne volontairement aucun palmarès à suivre les yeux fermés. Il suppose que tu détiens tes parts en direct, en France. Pour choisir une SCPI, vois SCPI : comment choisir la sienne.
Les quatre chiffres à ne pas confondre
| Indicateur | Ce qu'il mesure | Ce qu'il oublie |
|---|---|---|
| Taux de distribution (TD) | Dividende brut de l'année ÷ prix de référence au 1er janvier | Le prix de la part |
| Performance globale annuelle (PGA) | TD + évolution du prix de part sur l'année | La durée de détention |
| Rendement global immobilier (RGI) | TD + variation de la valeur de réalisation | Le prix auquel tu revends |
| TRI | Rendement annualisé sur 5 ou 10 ans | Ta fiscalité personnelle |
L'ASPIM précise que la PGA « représente la performance effectivement perçue par l'investisseur en cas de rachat », alors que le RGI « ne reflète pas directement » cette performance. C'est donc la PGA qu'il faut lire en premier. Le TRI, lui, est un rendement annualisé qui tient compte du prix d'achat, des dividendes et du prix de sortie : l'ASPIM en recommande l'indication dans le bulletin périodique.
Exemple : même distribution, performances opposées
Trois SCPI fictives, 10 000 € investis, parts à 200 € au 1er janvier, année complète. Exemple illustratif, hors frais et impôts.
| SCPI fictive | Dividende par part | Prix en fin d'année | Gain sur 10 000 € |
|---|---|---|---|
| A | 10 € (TD 5,0 %) | 200 € | +500 € (PGA 5,0 %) |
| B | 10 € (TD 5,0 %) | 190 € | 0 € (PGA 0,0 %) |
| C | 9 € (TD 4,5 %) | 202 € | +550 € (PGA 5,5 %) |
B affiche le même taux que A, mais le prix de sa part a perdu 5 % : les 500 € de dividendes compensent exactement la baisse de 500 € du capital. C a un taux plus faible et pourtant la meilleure performance. Un classement trié sur le taux place B devant C, ce que la PGA contredit.
2025 : l'écart entre distribution et performance
Source : Calcul à partir du communiqué ASPIM-IEIF du 10 février 2026
| Stratégie | Taux de distribution | PGA | Effet prix |
|---|---|---|---|
| Diversifiée | 6,0 % | +6,3 % | +0,3 pt |
| Logistique et locaux d'activité | 5,6 % | +5,8 % | +0,2 pt |
| Hôtels, tourisme, loisirs | 5,1 % | +5,1 % | 0,0 pt |
| Commerces | 4,9 % | +4,1 % | −0,8 pt |
| Bureaux | 4,6 % | −0,2 % | −4,8 pts |
| Santé et éducation | 4,2 % | −1,3 % | −5,5 pts |
| Résidentiel | 4,2 % | −4,5 % | −8,7 pts |
L'« effet prix » est la différence entre la PGA et le taux de distribution, calculée ici à partir des chiffres de l'ASPIM. Les bureaux distribuaient 4,6 % mais n'ont pas progressé : ce sont les stratégies où le prix a baissé qui perdent le plus. Une moyenne par stratégie cache aussi de grandes différences entre SCPI : lis toujours les chiffres de la société que tu envisages.
Le marché sur quatre ans
| Année | Taux de distribution moyen | PGA moyenne |
|---|---|---|
| 2022 | 4,53 % | +6,0 % |
| 2023 | 4,52 % | −0,4 % |
| 2024 | 4,72 % | +0,2 % |
| 2025 | 4,92 % | +1,5 % |
Source : ASPIM, Les indicateurs de performance 2025 des SCPI (19 mai 2026). Le chiffre 2025 y est légèrement révisé par rapport au communiqué de février (4,91 % et +1,46 %), car les données sont déclaratives. Sur ces quatre ans, le taux de distribution a toujours été supérieur à 4,5 %, mais la PGA moyenne a oscillé entre −0,4 % et +6,0 %. Se fier à l'année précédente n'a donc aucune valeur prédictive.
Méthode pour comparer deux SCPI
Récupère les documents officiels
Rapport annuel et bulletin trimestriel de chaque SCPI, publiés par la société de gestion. Le dividende par part et le prix de la part y figurent.Calcule la PGA sur trois ans
Pour chaque année : dividende de l'année ÷ prix au 1er janvier, plus la variation du prix de la part. Un seul bon millésime ne compte pas.Regarde l'origine de la distribution
L'ASPIM impose d'indiquer la part non récurrente (report à nouveau, plus-values). Un taux gonflé par des réserves ne se répétera pas.Cherche le TRI
Compare les TRI sur 5 et 10 ans, en vérifiant s'il s'agit d'un TRI historique ou d'un objectif de performance.Vérifie frais et liquidité
Les frais d'entrée et les parts en attente de rachat pèsent sur ce que tu récupères. Détails dans simulation SCPI.
☑️ Avant de te fier à un classement
0/5Quand les chiffres trompent
🛠️ Si ça ne marche pas
›Une SCPI affiche 6 % mais sa part baisse
Cause probable : Le taux de distribution ne tient pas compte du prix de la part, ni de la part de dividende venant des réserves ou de plus-values.
Solution : Calcule la PGA et demande la part non récurrente de la distribution à la société de gestion.
›Deux sites donnent un taux différent pour la même SCPI
Cause probable : Anciennes données TDVM, taux net ou brut de fiscalité étrangère, ou année différente.
Solution : Retourne au bulletin de la SCPI et vérifie l'année et la méthode de calcul.
›Je ne retrouve pas mon capital en revendant
Cause probable : La PGA ne tient pas compte de tes frais d'entrée ni des parts en attente de rachat.
Solution : Compte le prix net de frais et la liquidité avant d'acheter, comme dans la [crise des SCPI](/blog/crise-scpi).
Erreurs fréquentes
- Classer les SCPI sur le seul taux de distribution.
- Prendre la performance d'une catégorie pour celle d'une SCPI.
- Lire un classement vieux de plus d'un an sans vérifier la date.
- Oublier que les loyers sont imposés chaque année : voir flat tax et PFU pour les autres placements.
Questions fréquentes
Quelles sont les SCPI aux meilleures performances ?
Il n'existe pas de classement durable. En 2025, les stratégies diversifiées (+6,3 %) et logistique (+5,8 %) ont eu les meilleures PGA moyennes selon l'ASPIM, mais le résultat varie d'une année et d'une SCPI à l'autre.
Quelle est la différence entre taux de distribution et performance globale ?
Le taux de distribution rapporte le dividende au prix de la part au 1er janvier. La performance globale annuelle y ajoute l'évolution du prix de la part sur l'année.
Que veut dire TDVM ?
Taux de distribution sur valeur de marché. Il a été remplacé le 1er janvier 2022 par le taux de distribution, calculé sur le prix au 1er janvier.
Qu'est-ce que le TRI d'une SCPI ?
Le taux de rendement interne est un rendement annualisé sur une durée donnée, qui tient compte du prix d'achat, des dividendes et du prix de sortie.
Un rendement élevé est-il un signe de bonne SCPI ?
Non. Un taux élevé peut s'accompagner d'une baisse du prix de la part, comme en 2025 pour les SCPI de bureaux et résidentielles.
Pour aller plus loin
- SCPI : comment choisir la sienne (critères AMF)
- Simulation SCPI : calculer revenus et rendement net
- Crise des SCPI : ce qu'il faut savoir
- SCPI ou assurance-vie
Sources
- ASPIM : Les indicateurs de performance 2025 des SCPI (19 mai 2026) · consulté le 2026-11-04
- ASPIM-IEIF : collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (communiqué du 10 février 2026) · consulté le 2026-11-04
- Pierre-Papier : Performances des SCPI, plus de clarté (fin du TDVM au 1er janvier 2022) · consulté le 2026-11-04
- AMF : Investir dans une SCPI, ce qu'il faut savoir · consulté le 2026-11-04
