Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel, lequel choisir ?

Cet article met à plat la fiscalité d'un loueur en meublé non professionnel en 2026, puis te montre sur trois cas chiffrés quand le micro-BIC gagne et quand le réel gagne. Pour le calcul détaillé de l'amortissement, il y a un article dédié.

LMNP : ce qui est imposé, et comment

Louer un logement meublé n'est pas de la location nue. Selon service-public.fr, les revenus d'un loueur en meublé non professionnel sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Tu es considéré comme non professionnel si l'une de ces deux conditions est remplie :

• les recettes annuelles de ton foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
• ces recettes sont inférieures au total de tes autres revenus d'activité (salaires, autres BIC…).

Sous 23 000 € de recettes, l'Urssaf considère que la location relève de la gestion de ton patrimoine privé : pas de cotisations sociales d'activité, seulement les prélèvements sociaux. Au-delà de ce seuil, la location meublée professionnelle implique des cotisations sociales.

Micro-BIC ou réel : les règles 2026

Quelques précisions de la fiche officielle pour les revenus de 2026 :

• si tes recettes dépassent 83 600 € pour la 1^re ou la 2^e année, tu gardes le micro-BIC une année de plus ;
• l'option pour le réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente (printemps), puis elle est reconduite chaque année, sauf renoncement ;
• sous 305 € de recettes, le micro-BIC ne donne lieu à aucun impôt ;
• le déficit d'un LMNP ne s'impute pas sur ton revenu global : seulement sur les futurs loyers meublés.

Meublé de tourisme : un abattement différent

Les règles ne sont pas les mêmes pour la location de courte durée, d'après la même fiche :

Si tu loues un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est donc moins généreux et le réel devient intéressant plus tôt.

Le calcul qui tranche : 50 % des loyers contre tes vraies charges

Au micro-BIC, ton bénéfice imposable vaut toujours 50 % des loyers. Au réel, il vaut les loyers moins toutes les charges et l'amortissement. La règle de décision tient donc en une ligne :

le réel est plus avantageux si charges + amortissement + frais de comptabilité dépassent 50 % des loyers.

Trois cas illustratifs (montants inventés pour l'exemple, à remplacer par les tiens) :

Ce que montrent ces cas :

• Cas A : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Il est limité au résultat avant amortissement (5 300 €), et les 4 500 € restants sont reportés sur les années suivantes.
• Cas C : sans emprunt et avec peu de valeur à amortir, le réel coûte plus cher que le micro-BIC une fois la comptabilité payée. Dans ce cas, garde le micro-BIC.
• Avec une tranche marginale à 30 %, l'écart du cas A représente 1 800 € d'impôt sur le revenu en moins, avant prélèvements sociaux (6 000 € × 30 %). C'est un exemple, pas une promesse.

Le détail de l'amortissement (composants, durées, terrain exclu) est dans l'article amortissement LMNP : calcul pas à pas.

Méthode : choisir ton régime en 5 étapes

1. Additionne tes loyers annuels

   Loyers encaissés sur l'année, hors charges récupérables selon ton bail.

2. Liste tes charges réelles

   Taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, intérêts d'emprunt, frais de gestion, frais de comptabilité. Garde les justificatifs.

3. Estime ton amortissement

   Valeur du bien hors terrain, frais d'acquisition et mobilier, répartis par composants. Fais valider la ventilation par un expert-comptable.

4. Compare avec 50 % des loyers

   Si charges + amortissement + comptable dépassent ce seuil, le réel gagne. Sinon, reste au micro-BIC.

5. Choisis avant la date limite

   L'option pour le réel se déclare avant la date limite de dépôt de la déclaration. Au démarrage de l'activité, le régime se précise au Guichet des formalités des entreprises.

Les limites et pièges à connaître

• La plus-value à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements réellement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Le réel peut donc faire gagner de l'impôt pendant la location et en faire payer plus à la vente.
• Le micro-BIC ne se combine pas avec les charges. Aucune charge n'est déductible, même si tu as eu de gros travaux cette année.
• Le déficit reste dans la location meublée. Contrairement à un loueur professionnel, tu ne peux pas l'imputer sur ton salaire.
• La CFE. Selon la fiche officielle, le paiement de la cotisation foncière des entreprises dépend de ta situation : renseigne-toi auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du logement.
• Les chiffres changent. Plafonds et abattements ont évolué entre les revenus 2025 et 2026 : relis la fiche officielle avant de déclarer.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'imposition d'un LMNP ? Il n'y a pas de taux fixe : le bénéfice imposable s'ajoute à tes autres revenus et suit le barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.

Que se passe-t-il si mes loyers dépassent 83 600 € ? Le régime réel s'applique. La 1^re ou la 2^e année de dépassement, tu peux garder le micro-BIC une année supplémentaire.

Quand faut-il choisir le réel plutôt que le micro-BIC ? Quand tes charges, ton amortissement et tes frais de comptabilité dépassent 50 % de tes loyers, ce qui arrive souvent avec un emprunt.

Peut-on déduire un déficit LMNP de son salaire ? Non. Le déficit d'un loueur non professionnel se reporte pendant 10 ans sur les loyers de location meublée seulement.

Pour aller plus loin

• Amortissement LMNP : calcul pas à pas
• Comment investir son argent quand on débute
• Quels placements sont exonérés d'impôt