La réponse en bref
La rentabilité brute = loyers annuels ÷ prix d'achat. La nette retire les charges et la vacance, et se calcule sur le coût total (frais de notaire et travaux compris). La nette-nette retire aussi l'impôt. Sur notre exemple, le même appartement affiche 6,0 % brut, 3,6 % net et environ 1,9 % nette-nette.
✅ À retenir
- Une annonce à « 6 % » est presque toujours une rentabilité brute : elle ignore frais d'achat, charges, vacance et impôt.
- La rentabilité nette se divise par le coût total (prix + frais de notaire + travaux), pas par le prix seul.
- La nette-nette intègre l'impôt : à 30 % de tranche marginale, les revenus fonciers sont taxés 47,2 % avec les prélèvements sociaux.
- Un taux net-net sous l'inflation et sous les placements sans risque doit te faire hésiter, surtout si tu empruntes.
Cet article donne les trois formules, un exemple complet chiffré en euros, le choix entre micro-foncier et régime réel, et la liste des postes que les calculettes oublient. Les règles fiscales viennent de Service-Public et de sa fiche sur les prélèvements sociaux, consultées le 26 octobre 2026. Elles visent la location nue (non meublée) d'un particulier résident fiscal français.
Les trois rentabilités, avec leur formule
| Rentabilité | Formule | Ce qu'elle oublie |
|---|---|---|
| Brute | loyers annuels ÷ prix d'achat × 100 | Tout le reste |
| Nette | (loyers encaissés − charges) ÷ coût total × 100 | L'impôt, le crédit |
| Nette-nette | (loyers encaissés − charges − impôt) ÷ coût total × 100 | Le crédit et la plus-value |
Le coût total est le prix du bien, plus les frais de notaire, plus les travaux et le mobilier éventuel. Les loyers encaissés tiennent compte de la vacance : un mois sans locataire, ce sont 8 % de loyers en moins.
Exemple chiffré : un appartement ancien à 120 000 €
Hypothèses illustratives, à remplacer par les tiennes : achat comptant d'un appartement à 120 000 €, loué nu 600 € par mois hors charges.
| Poste | Hypothèse | Montant |
|---|---|---|
| Prix du bien | 120 000 € | |
| Frais de notaire | environ 7,5 % dans l'ancien (à confirmer avec ton notaire) | 9 000 € |
| Travaux de remise en état | 6 000 € | |
| Coût total | 135 000 € | |
| Loyers théoriques | 600 € × 12 | 7 200 € |
| Vacance locative | 1 mois sans locataire | − 600 € |
| Loyers encaissés | 6 600 € |
| Charges annuelles | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière | 850 € |
| Charges de copropriété non récupérables | 480 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 150 € |
| Entretien et petites réparations | 300 € |
| Total | 1 780 € |
Le calcul, étape par étape :
- Brute : 7 200 ÷ 120 000 = 6,0 %.
- Brute sur coût total : 7 200 ÷ 135 000 = 5,3 %.
- Nette : (6 600 − 1 780) ÷ 135 000 = 4 820 ÷ 135 000 = 3,6 %.
7 200 € ÷ 120 000 €
7 200 € ÷ 135 000 €
4 820 € ÷ 135 000 €
2 639 € ÷ 135 000 €
Source : exemple illustratif, hypothèses de l'article
Passer à la nette-nette : l'impôt sur les loyers
En location nue, les loyers sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %, selon Service-Public, vérifié le 30 juin 2026).
Deux régimes existent. D'après Service-Public :
- Micro-foncier : automatique si tes revenus fonciers bruts restent sous 15 000 € par an pour le foyer. Un abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges.
- Régime réel : obligatoire au-dessus de 15 000 €, au choix en dessous. Tu déduis les charges réelles (taxe foncière, travaux, intérêts d'emprunt), et l'option engage pour 3 ans.
Sur notre exemple, avec une tranche marginale à 30 % (soit 47,2 % avec les prélèvements sociaux) :
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 6 600 € × 70 % = 4 620 € | 6 600 − 1 780 = 4 820 € |
| Impôt + prélèvements sociaux (47,2 %) | 2 181 € | 2 275 € |
| Reste après impôt | 4 820 − 2 181 = 2 639 € | 4 820 − 2 275 = 2 545 € |
| Nette-nette | 2 639 ÷ 135 000 = 1,95 % | 2 545 ÷ 135 000 = 1,89 % |
Ici le micro-foncier gagne de peu, car les charges réelles (1 780 €) pèsent moins que l'abattement de 30 % (1 980 €). Avec de gros travaux déductibles ou un crédit, c'est l'inverse : le réel devient nettement meilleur.
Ce que les calculettes oublient
Avant de te fier à un résultat, vérifie que ces postes sont comptés :
☑️ À vérifier dans ton calcul
0/6Quelle rentabilité viser ?
Il n'existe pas de seuil officiel. Compare ta rentabilité nette-nette à ce que rapporterait la même somme ailleurs : un livret réglementé sans risque ni travaux, ou une assurance-vie avec un placement immobilier en SCPI. Un bien locatif demande du temps, des travaux, et immobilise un capital. Une nette-nette proche de 2 % n'a de sens que si tu comptes aussi sur la hausse du prix du bien, qui n'est jamais garantie.
Erreurs fréquentes
- Diviser par le prix, pas par le coût total : tu gonfles le résultat de 1 à 2 points.
- Oublier la vacance : un logement n'est pas loué 12 mois sur 12 pendant 20 ans.
- Comparer une brute à une nette : les annonces affichent la brute.
- Ignorer l'impôt : à 30 % de tranche marginale, près de la moitié du revenu net part en impôt et prélèvements sociaux.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité brute pour un investissement locatif ? Elle se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'achat. Dans notre exemple : 7 200 ÷ 120 000 = 6,0 %. Elle ne dit rien de la rentabilité réelle.
Quelle est la formule pour calculer le taux de rentabilité ? Brute : loyers annuels ÷ prix × 100. Nette : (loyers encaissés − charges) ÷ coût total × 100. Nette-nette : on retire en plus l'impôt.
Quelle est la formule du rendement net locatif ? (Loyers encaissés − charges non récupérables) ÷ (prix + frais de notaire + travaux) × 100. Notre exemple donne 3,6 %.
Est-il encore rentable d'investir dans l'immobilier locatif ? Cela dépend du bien, du loyer et de ta fiscalité. Sur notre exemple, la rentabilité nette-nette tombe à environ 2 %, hors crédit et hors évolution du prix. Refais le calcul avec tes chiffres avant de décider.
Pour aller plus loin
- Investir en LMNP : rentabilité, risques et méthode
- Fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel
- SCPI ou assurance-vie : comparatif chiffré
Sources
- Service-Public : Impôt sur le revenu, revenus d'une location nue (vérifié le 15 avril 2026) · consulté le 26 octobre 2026
- Service-Public : Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (vérifié le 30 juin 2026) · consulté le 26 octobre 2026
- Trackstone : rendement locatif net, définition et formule · consulté le 26 octobre 2026
