LMNP, c'est quoi ? Définition, conditions, avantages

Cet article répond à la question de départ : ce que c'est, qui y a droit, ce que ça change sur ton impôt et ce que ça ne règle pas. Pour passer au calcul de rentabilité, lis ensuite investir en LMNP : rentabilité, risques et méthode.

LMNP : la définition en clair

LMNP signifie loueur en meublé non professionnel. Quand tu loues un logement meublé, la loi fiscale ne te traite pas comme un propriétaire qui loue « nu » : tes loyers sont des BIC, la catégorie des revenus d'activité commerciale, et non des revenus fonciers.

D'après service-public.fr, tu es considéré comme loueur non professionnel si au moins l'une de ces deux conditions est remplie :

• les recettes annuelles de tout ton foyer fiscal tirées de cette activité sont inférieures à 23 000 € ;
• ou ces recettes sont inférieures au total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC…).

Dès que les deux seuils sont dépassés, tu passes en loueur en meublé professionnel (LMP). Les seuils, avec des cas chiffrés, sont détaillés dans plafond LMNP 2026.

Les conditions pour louer en LMNP

1. Un logement réellement meublé. Un meublé n'est pas un logement avec « deux ou trois meubles ». Le décret du 31 juillet 2015 (n° 2015-981) fixe le mobilier minimum d'un logement meublé loué comme résidence principale. D'après la liste reprise par MoneyVox, elle comprend notamment :

• une literie avec couette ou couverture ;
• un dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres ;
• des plaques de cuisson et un four ou un four à micro-ondes ;
• la vaisselle nécessaire aux repas et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges, des étagères de rangement ;
• des luminaires et du matériel d'entretien ménager.

Relis le texte complet du décret sur Légifrance avant de meubler : la liste officielle fait foi.

2. Des recettes sous le seuil. Voir le tableau ci-dessus. Le calcul se fait pour l'ensemble du foyer fiscal.

3. Une déclaration d'activité. Selon service-public, quand tu débutes une location meublée, tu dois être inscrit au répertoire Sirène de l'Insee via le guichet des formalités des entreprises. La formalité est gratuite, à faire dans les 15 jours suivant le premier jour de location. Elle te donne un numéro SIRET, à reporter sur ta déclaration de revenus, et sert à indiquer le régime d'imposition choisi.

1. Prépare le logement

   Vérifie que chaque élément de la liste du décret est présent avant de signer le bail.

2. Signe le bail meublé

   Le premier jour de location démarre le délai de 15 jours.

3. Déclare l'activité

   Va sur le guichet des formalités des entreprises, sans frais, et indique le régime choisi.

4. Reporte le SIRET

   Mentionne-le sur ta déclaration de revenus, dans la catégorie BIC.

Ce que le LMNP change sur ton impôt : l'exemple chiffré

Pour un loyer de même niveau, la location meublée est imposée sur une base plus faible qu'une location nue. Selon service-public, le micro-BIC en meublé de longue durée applique un abattement de 50 %, alors que le micro-foncier en location non meublée (revenus sous 15 000 €) applique 30 %.

Exemple illustratif (montants inventés, à remplacer par les tiens) : le même studio, loué 7 200 € par an vide, ou 8 400 € par an meublé (le meublé se loue en général plus cher). Tu es imposé à la tranche à 30 %.

Ce gain de 252 € vient surtout de l'abattement, pas du statut en lui-même. Il reste avant les prélèvements sociaux, qui s'appliquent aux deux cas. Et il disparaît si ton loyer meublé n'est pas plus élevé que le loyer nu.

Au régime réel, tu déduis tes charges réelles et l'amortissement du logement et des meubles. Un déficit se reporte sur 10 ans sur les loyers de location meublée non professionnelle. Le calcul est détaillé dans amortissement LMNP pas à pas, et le choix du régime dans fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel.

Les limites du LMNP

• Ce n'est pas une rentabilité. Un avantage fiscal ne rend pas un mauvais bien rentable. Le calcul complet est dans investir en LMNP.
• La revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value. Les détails sont dans LMNP 2026 : ce qui change.
• Un projet de réforme. Le PLF 2027 prévoit de plafonner l'amortissement, mais il n'est pas voté à ce jour.
• La gestion. Il faut un bail meublé, un inventaire du mobilier, une déclaration BIC, et souvent un comptable au réel.
• Les petites locations. Louer une pièce de ton domicile à une personne de passage est exonéré sous 760 € TTC par an ; au-delà, c'est imposable en BIC.

Erreurs fréquentes

• Oublier la déclaration d'activité dans les 15 jours.
• Confondre 23 000 € et le plafond du micro-BIC : le premier décide du statut, le second du régime d'imposition.
• Louer « meublé » sans le mobilier minimum : le bail peut être requalifié en location vide.
• Compter seulement les loyers du bien : les 23 000 € se mesurent sur tout le foyer fiscal.

Questions fréquentes

Qui peut louer en LMNP ?

Tout particulier qui loue un logement meublé et dont les recettes du foyer restent inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures à ses autres revenus d'activité.

Le LMNP est-il rentable ?

Le statut réduit l'impôt, il ne garantit aucune rentabilité. La rentabilité dépend du prix d'achat, du loyer, des charges et du crédit.

Quel est le régime fiscal du LMNP ?

Les loyers sont des BIC, imposés au barème progressif. Tu choisis le micro-BIC (abattement de 50 % en longue durée) ou le régime réel.

Quels sont les inconvénients du LMNP ?

Une gestion plus lourde qu'une location nue, des obligations de déclaration, et la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente.

Faut-il déclarer le LMNP ?

Oui : l'activité se déclare sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours après le premier jour de location.

Pour aller plus loin

• Investir en LMNP : rentabilité, risques et méthode
• Fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel
• Plafond LMNP : seuils de recettes