Congé pour vente : délais, forme et droits du locataire

Cet article suit le congé pour vente du côté du propriétaire comme de celui du locataire : le calendrier daté, le contenu de la lettre, le droit de préemption, les cas de protection et les recours. Il concerne le logement loué vide. Pour un meublé, les délais sont plus courts, voir le préavis en location meublée.

Congé pour vente : ce que dit la règle

Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail à n'importe quel moment. Il peut donner congé uniquement pour l'échéance du bail, et seulement pour trois motifs : vendre, reprendre le logement (pour l'habiter ou y loger un proche) ou un motif légitime et sérieux. Ici, on traite le premier.

Un propriétaire peut aussi envoyer une lettre recommandée électronique, à condition que le locataire ait accepté ce mode d'envoi à l'avance (il dispose de 15 jours pour répondre à la demande par mail).

Si la durée du bail t'intéresse d'abord, elle est détaillée pour le meublé dans la durée du bail meublé.

Calendrier daté : un exemple pas à pas

Prenons un bail qui arrive à échéance le 31 août 2027 (exemple illustratif). Quand le chiffre du jour n'existe pas dans le mois d'arrivée, on prend le dernier jour du mois.

Deux précisions de Service-public. Si la lettre arrive trop tôt, elle reste valable mais ne produit effet qu'à la date où elle aurait dû être donnée : reçue le 3 mars pour une échéance au 20 septembre, le préavis ne commence que le 20 mars. Et si la lettre arrive en retard, le congé n'est pas valable et le bail se poursuit.

Ce que la lettre de congé doit contenir

La lettre est adressée à tous les signataires du bail. Si un seul époux a signé mais que le propriétaire connaît le mariage, la lettre part aux deux. Même règle pour deux partenaires de Pacs dont le nom figure ensemble au bail. Un intermédiaire (agence) doit y faire apparaître le nom du propriétaire.

Le point que beaucoup oublient : le prix. Le congé pour vendre vaut offre de vente, donc un congé sans prix ni conditions ne permet pas au locataire de se décider.

Le droit de préemption : côté locataire

Le locataire est prioritaire sur les autres acheteurs. Chaque locataire du bail dispose de ce droit. Il n'y a pas d'honoraires d'agence à payer s'il achète grâce à lui.

1. Lis le prix et les conditions

   L'offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Le jour de départ de ce délai est celui où le préavis commence à courir.

2. Réponds par lettre recommandée AR

   Dis que tu acceptes et précise si tu vas demander un prêt immobilier. Le délai se compte à l'envoi de ta réponse.

3. Signe l'acte à temps

   Tu as 2 mois à partir de l'envoi de ta réponse, 4 mois si tu demandes un prêt. Le préavis est prolongé jusqu'à la fin de ce délai.

Si tu acceptes dans les temps, une éventuelle promesse de vente signée avec un autre acheteur est annulée. Si tu refuses, si tu ne réponds pas dans les 2 mois ou si ta contre-proposition est refusée, tu dois quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Tu peux partir plus tôt : tu ne paies alors loyer et charges que jusqu'à la remise des clés.

Le droit de préemption ne joue pas quand un proche parent du propriétaire (jusqu'au 3ᵉ degré) achète pour y habiter au moins 2 ans après le préavis.

Si tu hésites à devenir propriétaire, un achat de ce type se prépare comme n'importe quel projet immobilier : le guide de l'investissement locatif pour débuter liste les coûts à chiffrer avant de signer.

Qui est protégé d'un congé pour vente ?

Un locataire âgé aux revenus modestes est protégé : le propriétaire ne peut pas lui donner congé, sauf conditions particulières. Les ressources s'apprécient sur les 12 mois avant la notification du congé. Pour un locataire de plus de 65 ans, les revenus du foyer doivent rester en dessous de plafonds qui dépendent de la taille du foyer :

Ce n'est qu'une des conditions : un locataire protégé voit son bail renouvelé automatiquement, sauf si le propriétaire (personne physique) a plus de 65 ans, a lui-même des revenus inférieurs à ces plafonds, ou propose un relogement proche et adapté pendant le préavis. Un locataire moins de 65 ans peut aussi être protégé s'il a à charge une personne de plus de 65 ans, ou s'il touche l'allocation de présence parentale, avec des conditions de revenus.

Peut-on vendre sans donner congé ?

Oui. Le propriétaire d'un logement loué vide peut vendre pendant que le locataire l'occupe, sans l'en informer au préalable ni lui donner congé. Dans ce cas :

• le locataire n'a pas de droit de préemption (sauf cas particuliers, par exemple la vente de l'immeuble) ;
• le bail continue aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire, qui doit informer le locataire de ses coordonnées ;
• le nouveau propriétaire devra rendre le dépôt de garantie au départ et la caution reste engagée, sauf clause contraire ;
• s'il veut ensuite habiter ou revendre à vide, il doit respecter des délais avant de donner congé (2 ans pour habiter, 3 ans pour vendre, selon la date de fin du bail en cours).

C'est la réponse à la question « comment informer mon locataire de la vente sans congé ? » : aucune lettre de congé n'est requise, une simple information du nouveau propriétaire suffit, et le bail suit le logement.

Congé frauduleux et recours

Un locataire peut contester le motif du congé. Il doit prouver que le propriétaire n'avait pas l'intention de vendre (un prix excessif, par exemple), puis saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour demander des dommages et intérêts. Le juge peut en plus condamner le propriétaire à une amende pénale allant jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une personne morale).

Le locataire peut aussi contester un congé qui ne respecte pas les règles (contenu de la lettre, délai de préavis…). Pour un litige lié à un logement loué, Service-public prévoit un courrier recommandé facultatif, une démarche amiable (conciliateur de justice gratuit, par exemple) puis le juge, que l'on peut saisir dans les 3 ans après l'apparition du litige. L'ADIL de ton département peut t'orienter gratuitement.

Si ça ne marche pas

Erreurs fréquentes

• Compter à partir de l'envoi : seule la réception, ou la remise en main propre, fait partir le délai.
• Oublier le prix dans la lettre : le congé vaut offre de vente, il doit indiquer prix et conditions.
• Confondre avec le meublé : le délai de 6 mois et le droit de préemption concernent le logement vide.
• Donner congé trop tôt après un achat : moins de 3 ans avant la fin du bail, il faut viser le renouvellement suivant.
• Utiliser le congé comme prétexte : un prix volontairement dissuasif peut servir de preuve au locataire.

Questions fréquentes

Comment faire un congé pour vente ? Envoie une lettre indiquant le motif, le prix, les conditions de vente et la description du logement, avec la notice d'information. Elle doit être reçue au moins 6 mois avant l'échéance du bail par recommandé AR, commissaire de justice ou remise contre récépissé.

Quand donner congé à un locataire ? Uniquement pour la date d'échéance du bail, avec un préavis d'au moins 6 mois pour un logement vide. Une lettre envoyée trop tôt reste valable mais ne produit effet qu'à la date où elle aurait dû être donnée.

Le locataire peut-il refuser de partir après un congé pour vente ? S'il n'a pas acheté, il doit quitter les lieux au plus tard à la fin du préavis. Il peut contester un congé qui ne respecte pas les règles ou qui est frauduleux devant le juge des contentieux de la protection.

Comment informer mon locataire de la vente sans congé ? Aucune lettre de congé n'est nécessaire : le propriétaire peut vendre pendant le bail. Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées et le bail se poursuit.

Quel délai a le locataire pour acheter ? Il a les 2 premiers mois du préavis pour accepter par recommandé AR, puis 2 mois pour signer l'acte (4 mois avec un prêt immobilier).

Pour aller plus loin

• Préavis en location meublée : délais locataire et bailleur
• Durée du bail meublé : 1 an, 9 mois ou mobilité
• Loyer impayé : la procédure pas à pas
• Investir dans l'immobilier locatif : guide pour débuter
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