Loyer impayé : la procédure étape par étape pour le bailleur

Cet article déroule la procédure dans l'ordre, avec un calendrier chiffré en euros sur un loyer de 700 €, les points qui font échouer un dossier et les contacts gratuits pour être aidé. Si tu loues en meublé, le cadre du bail est détaillé dans le contrat de location meublée.

Les étapes de la procédure, de la relance à l'expulsion

Les étapes 3 à 6 supposent un bail avec clause résolutoire. La Chambre nationale des commissaires de justice rappelle que cette clause permet de résilier le bail quand le locataire manque à ses obligations, et qu'elle est possible pour quatre motifs dans un bail d'habitation, dont le défaut de paiement du loyer.

Étape 1 et 2 : relancer, puis mettre en demeure

Contacte le locataire dès le premier retard. L'ANIL (le réseau des ADIL) recommande de chercher une solution amiable tôt : une baisse de revenus ou un imprévu se règle plus facilement avec une dette de 700 € qu'avec une dette de 4 000 €.

1. Écris et garde une trace

   Un appel ne prouve rien. Confirme par e-mail ou SMS le montant dû, la date d'échéance et ta proposition.

2. Propose un échéancier réaliste

   Le loyer courant doit être payé en plus des mensualités de rattrapage. Fais signer le plan par les deux parties.

3. Préviens ton garant ou ton assureur

   Si tu as une caution ou une assurance loyers impayés, déclare l'impayé sans attendre : les contrats fixent des délais de déclaration, à lire dans ton contrat. Pour le garant, voir la caution en location meublée.

4. Envoie une mise en demeure en recommandé

   Lettre recommandée avec avis de réception : identité des parties, adresse, loyers et charges dus mois par mois, délai pour payer.

Aide au logement : le signalement à la Caf (à ne pas oublier)

Si ton locataire perçoit l'APL, l'ALF ou l'ALS, une obligation s'ajoute. D'après service-public :

• il y a impayé de loyer quand la dette atteint au moins 2 fois le montant mensuel net du loyer et des charges (loyer moins l'aide au logement) ;
• dès que l'impayé est établi, tu as 2 mois pour le signaler à la Caf ou à la MSA, de préférence en recommandé ;
• sans signalement, le bailleur risque une amende de 8 010 € ;
• la Caf te demande alors un plan d'apurement de la dette, à mettre en place sous 6 mois maximum ; sans plan, elle saisit le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).

L'aide au logement peut être maintenue tant que le locataire reprend le paiement du loyer courant.

Étape 3 : le commandement de payer

C'est l'acte qui lance vraiment la procédure. Il est signifié par un commissaire de justice (le nouveau nom de l'huissier), pas envoyé par lettre. Tu lui transmets le bail, l'historique des paiements et un décompte précis des sommes dues.

Points qui font annuler un commandement, d'après les praticiens consultés :

• des mentions obligatoires manquantes (délai laissé au locataire, clause résolutoire, possibilité de saisir le FSL et de demander des délais au juge) ;
• un décompte inexact : des frais non prévus au bail ou un loyer déjà réglé dans la liste.

Le tarif est réglementé. Selon la fiche pratique du ministère de la Justice citée par Gererseul, l'émolument est de 15,47 €, 30,95 € ou 61,90 € TTC selon le montant de la créance, plus des frais de déplacement d'une dizaine d'euros. Tu avances ces frais, qui peuvent être réclamés au locataire en cas de condamnation.

6 semaines ou 2 mois : quel délai pour ton bail ?

La loi du 27 juillet 2023 a ramené de 2 mois à 6 semaines le délai laissé au locataire pour payer après le commandement. Mais, dans un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a jugé que cette réforme ne modifie pas les délais écrits dans la clause des baux déjà en cours à l'entrée en vigueur de la loi. Retiens donc :

Compte ton délai à partir de la date de signification, pas de la date où tu as décidé d'agir.

Une copie du commandement part aussi au préfet, ce qui lance la prévention des expulsions avec la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).

Étape 4 et 5 : l'assignation et le jugement

Si rien n'est régularisé à la fin du délai, le commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation doit aussi être notifiée au représentant de l'État dans le département, suffisamment tôt avant l'audience : un oubli fragilise tout le dossier.

À l'audience, le juge peut :

• constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion ;
• condamner le locataire à payer l'arriéré et une indemnité d'occupation à la place du loyer ;
• accorder des délais de paiement (jusqu'à 2 ans, article 1343-5 du code civil) et suspendre les effets de la clause résolutoire : si le locataire respecte l'échéancier, le bail continue.

Prépare le dossier comme si le locataire demandait ces délais : montant exact de la dette, relances envoyées, preuves de paiement partiel, et ce qu'un échelonnement représenterait pour tes propres finances.

Étape 6 : commandement de quitter les lieux, puis trêve hivernale

Un jugement d'expulsion ne s'exécute pas tout de suite. Le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux, puis l'expulsion ne peut avoir lieu qu'après 2 mois (article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution), délai que le juge peut prolonger ou remplacer par des délais plus longs si le relogement est impossible dans des conditions normales.

Les expulsions de logements habités sont aussi interdites pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus, mais tu peux engager ou poursuivre la procédure judiciaire pendant cette période.

Exemple chiffré : un loyer de 700 € charges comprises

Exemple illustratif, à adapter à ton bail : loyer de 650 € + 50 € de charges, dû le 5 du mois, sans aide au logement, avec un bail récent (6 semaines). Le locataire cesse de payer à partir du 5 novembre.

Ensuite, les dates dépendent du calendrier d'audience du tribunal et d'une éventuelle décision de délais. La dette, elle, continue de monter chaque mois :

Chaque mois d'attente ajoute 700 € à la dette. C'est la raison pour laquelle l'ANIL insiste sur l'action précoce.

Check-list du bailleur

Questions fréquentes

Quel recours pour un loyer impayé ?

Relance amiable, mise en demeure en recommandé, commandement de payer par un commissaire de justice, puis assignation devant le juge des contentieux de la protection. Seul le juge peut constater la résiliation du bail.

Combien de loyers impayés avant de lancer la procédure ?

Les sources consultées ne disent pas toutes la même chose : certaines parlent d'agir dès le deuxième mois impayé, d'autres dès qu'une somme est due. Commence par la relance et la mise en demeure. Le seuil précis de 2 loyers concerne le signalement à la Caf quand le locataire reçoit une aide au logement.

Qu'est-ce qu'un commandement de quitter les lieux ?

C'est l'acte signifié par un commissaire de justice après un jugement ordonnant l'expulsion. Il laisse 2 mois à l'occupant pour partir, sauf décision contraire du juge, avant toute expulsion forcée.

Peut-on expulser un locataire en hiver ?

Pas physiquement entre le 1er novembre et le 31 mars. La procédure judiciaire, elle, peut avancer et un jugement peut être rendu.

Le propriétaire peut-il changer les serrures ?

Non. Seule une décision de justice exécutée par un commissaire de justice permet l'expulsion. Le bailleur qui s'en charge lui-même s'expose à des poursuites pénales.

Pour aller plus loin

• Le contrat de location meublée
• La caution en location meublée
• Le préavis en location meublée
• L'état des lieux de sortie en meublé
• Rentabilité d'un investissement locatif