La réponse en bref
En 2026, deux choses sont déjà acquises pour un LMNP : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (cessions depuis le 15 février 2025) et le meublé de tourisme non classé reste limité à 15 000 € de recettes en micro-BIC, avec 30 % d'abattement. Le plafonnement de l'amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer n'est, lui, qu'un projet du PLF 2027, non voté.
✅ À retenir
- En vigueur : réintégration des amortissements dans la plus-value (loi de finances pour 2025, article 84) et micro-BIC à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
- Longue durée : abattement de 50 % au micro-BIC, plafond de recettes de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € annoncé pour les revenus 2026.
- En projet seulement : le PLF 2027 (déposé le 1er octobre 2026) plafonnerait l'amortissement à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Rien n'est voté.
- Sur notre exemple, ce plafond ferait passer l'impôt de 0 € à environ 790 € par an, avant prélèvements sociaux.
- Ne change pas de régime par peur d'une réforme : chiffre d'abord, avec tes propres loyers.
On fait ici le tri entre ce qui s'applique déjà, ce qui est seulement proposé et ce que tu peux faire dès maintenant. Pour choisir entre micro-BIC et réel, il y a l'article fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel ; pour le calcul de l'amortissement, amortissement LMNP pas à pas.
Ce qui est déjà en vigueur
| Mesure | Ce qui change | Depuis |
|---|---|---|
| Plus-value à la revente | Les amortissements déduits pendant la location sont pris en compte dans le calcul de la plus-value | Cessions à partir du 15 février 2025 |
| Meublé de tourisme non classé | Micro-BIC limité à 15 000 € de recettes, abattement de 30 % | Fiche service-public (revenus 2025) |
| Longue durée, micro-BIC | Abattement de 50 %, plafond 77 700 € (revenus 2025) | Revenus 2025 |
La plus-value. Dans sa réponse publiée au Journal officiel le 24 mars 2026, le gouvernement précise que le régime de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 s'applique aux cessions faites depuis le lendemain de la promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien. Tous les amortissements déduits au titre de l'article 39 C du CGI pendant la location entrent donc dans le calcul, sous réserve des abattements pour durée de détention. Un bien loué depuis 2015 est concerné, comme un bien loué depuis 2025.
Le plafond 2026. La fiche service-public indique que les règles diffèrent entre les revenus de 2025 et ceux de 2026. Les guides spécialisés relèvent le plafond du micro-BIC en longue durée à 83 600 € pour les revenus 2026 ; relis l'onglet « Revenus 2026 » de la fiche officielle avant de déclarer, c'est la source qui fait foi. Les trois seuils (15 000 €, 23 000 €, 83 600 €) sont détaillés dans plafond LMNP 2026.
Ce qui est seulement en projet : le PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, contient (article 7) une limite à l'amortissement des locaux en LMNP. D'après LégiFiscal, qui résume le texte :
| LMNP classique | Meublé de tourisme | |
|---|---|---|
| Plafond annuel d'amortissement | 2,5 % | 1,5 % |
| Plafond par foyer fiscal | 7 000 € | 5 000 € |
Autres points rapportés :
- les amortissements excédentaires ne seraient plus reportés pour les exercices clos à partir de 2027 ;
- le stock reporté au 31 décembre 2026 resterait déductible de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice restant ;
- les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD seraient exclues.
Simulation : l'effet du plafond sur un cas chiffré
Exemple illustratif (montants inventés, à remplacer par les tiens) : un appartement acheté 300 000 €, dont 255 000 € de bâti amortissable (hors terrain), loué 18 000 € par an. Les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts, comptable) font 9 000 €, soit 9 000 € de résultat avant amortissement. Tranche marginale supposée : 30 %.
| Règles actuelles | Si le PLF 2027 passait tel quel | |
|---|---|---|
| Amortissement théorique du bâti | 10 200 € (4 % de 255 000 €) | 6 375 € (2,5 % de 255 000 €) |
| Amortissement déductible | 9 000 € (il ne peut pas créer de déficit) | 6 375 € |
| Résultat imposable | 0 € | 2 625 € |
| Amortissement reporté | 1 200 € | perdu |
| Impôt sur le revenu à 30 % | 0 € | ≈ 788 € |
50 % de 18 000 €
9 000 − 9 000 d'amortissement
9 000 − 6 375 d'amortissement
Source : exemple illustratif, hypothèses du PLF 2027 d'après LégiFiscal
Deux enseignements :
- Le réel resterait nettement plus avantageux que le micro-BIC dans ce cas (2 625 € contre 9 000 € imposables) : le plafond réduit l'avantage, il ne le supprime pas.
- Le plafond de 7 000 € par foyer ne jouerait pas ici (6 375 € < 7 000 €) ; il compterait pour un bien plus cher ou pour plusieurs logements.
Ce calcul suppose que les 2,5 % s'appliquent à la valeur du bâti, ce que le texte déposé doit encore préciser. Le résumé consulté ne dit pas non plus clairement comment le mobilier serait traité.
Que faire maintenant
Chiffre ton cas
Reprends tes loyers, tes charges et ton amortissement actuel, puis refais le calcul avec 2,5 % du bâti, comme ci-dessus.Garde tes justificatifs et ton tableau d'amortissement
Le stock d'amortissements reporté pourrait être encadré : retrouve son montant dans ta dernière liasse fiscale.Pense à la revente
Même sans le PLF, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable. Simule la vente avant de la décider.Suis le texte
Le PLF 2027 sera modifié pendant les débats. Relis la fiche service-public après le vote de la loi de finances.
☑️ Ma checklist LMNP 2026
0/4Questions fréquentes
Le LMNP est-il supprimé en 2026 ? Non. Le statut existe toujours et les loyers restent imposés en BIC. Ce qui a changé, c'est le traitement des amortissements à la revente depuis le 15 février 2025.
Les amortissements sont-ils déjà plafonnés ? Non. Le plafond de 2,5 % par an et 7 000 € par foyer figure dans le PLF 2027, déposé le 1er octobre 2026, mais n'est pas voté.
Mon bien loué avant 2025 est-il concerné par la réintégration ? Oui. Selon la réponse ministérielle du 24 mars 2026, la règle s'applique aux cessions depuis le lendemain de la promulgation de la loi, quelle que soit la date de mise en location.
Quel est l'abattement micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé ? 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 € d'après la fiche service-public.
Pour aller plus loin
- Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou réel
- Amortissement LMNP : calcul pas à pas
- Comment investir son argent quand on débute
Sources
- Service-public.fr : Impôt sur le revenu, revenus d'une location meublée (vérifié le 15 avril 2026) · consulté le 25 octobre 2026
- Assemblée nationale : question écrite n° 10097, réponse du 24 mars 2026 · consulté le 25 octobre 2026
- LégiFiscal : PLF 2027, amortissement LMNP plafonné · consulté le 25 octobre 2026
