La réponse en bref
Un contrat de location meublée est un bail écrit, signé en autant d'exemplaires que de parties, qui dure 1 an (9 mois pour un étudiant, 1 à 10 mois pour un bail mobilité). Il doit nommer les parties, décrire le logement, fixer le loyer et un dépôt de garantie de 2 mois maximum hors charges, et être accompagné des diagnostics, de l'état des lieux et d'un inventaire du mobilier signé.
✅ À retenir
- Le bail meublé est écrit et peut être sous signature privée ou notarié. Le contenu suit le modèle réglementaire.
- Trois durées : 1 an (tacite reconduction), 9 mois (étudiant, sans reconduction) et 1 à 10 mois (bail mobilité, sans dépôt de garantie).
- Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges ; il est interdit avec un bail mobilité.
- Le locataire part avec 1 mois de préavis ; le bailleur doit prévenir 3 mois avant l'échéance, pour un motif précis.
- Le logement doit contenir les 11 éléments de mobilier du décret du 31 juillet 2015, listés plus bas.
Cet article te donne la structure d'un bail meublé, les chiffres à ne pas rater et une liste de contrôle à passer avant de signer. Si tu loues pour investir, le côté impôts est traité dans la fiscalité LMNP et dans les règles LMNP 2026.
Quel type de bail meublé choisir ?
Le choix dépend du locataire, pas de toi seul. Voici les trois cadres officiels :
| Bail classique | Bail étudiant | Bail mobilité | |
|---|---|---|---|
| Durée | 1 an | 9 mois | 1 à 10 mois |
| Reconduction | Tacite, pour 1 an | Aucune | Aucune |
| Dépôt de garantie | 2 mois max. | 2 mois max. | Interdit |
| Préavis du locataire | 1 mois | 1 mois | 1 mois |
Reconduit tacitement pour 1 an
De 1 à 10 mois, non renouvelable
Ne se renouvelle pas, un nouveau bail est nécessaire
Source : Service-public.fr, fiches F920 et F2315
Un bail de 9 mois n'est possible que si le locataire est étudiant. À son terme, il prend fin : pour rester, il faut signer un nouveau bail.
Les mentions obligatoires du contrat
Le bail doit préciser, d'après la fiche officielle de Service-public.fr :
- l'identité du propriétaire, de son mandataire éventuel (agence) et du ou des locataires ;
- l'identifiant fiscal du logement (hors outre-mer), sa localisation, sa description et celle de ses équipements ;
- la surface habitable : si elle manque ou est erronée, le locataire peut agir en diminution de loyer ;
- la classe du DPE et les dépenses théoriques de chauffage ;
- la nature et le montant des travaux faits depuis le dernier contrat ;
- le loyer, ses modalités de paiement et de révision, et le dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois ;
- le mode de récupération des charges (forfait ou réel) ;
- le montant du dépôt de garantie, s'il est prévu.
Le contrat doit aussi contenir une clause résolutoire en cas de non-versement du dépôt de garantie, de loyer ou de charges impayés. À l'inverse, certaines clauses sont réputées non écrites, d'après l'ANIL : imposer un assureur, imposer le prélèvement automatique, prévoir des pénalités en cas de manquement, ou interdire d'héberger des personnes.
Les documents à annexer au bail
Un bail sans annexes est incomplet. La fiche officielle liste notamment :
- le dossier de diagnostic technique (DPE valide, constat de risque d'exposition au plomb, état de l'électricité et du gaz si l'installation a plus de 15 ans, risques et bruit selon la zone) ;
- la notice d'information ;
- l'état des lieux d'entrée (et de sortie) ;
- l'attestation d'assurance des risques locatifs ;
- l'inventaire et état détaillé du mobilier, signé par les deux parties ;
- un extrait du règlement de copropriété, si le logement en dépend ;
- l'acte de caution, si une caution est exigée.
Le mobilier minimal : 11 éléments
Un logement n'est « meublé » que s'il comporte au moins la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (publié au Journal officiel le 5 août 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015) :
| Pièce | Éléments obligatoires |
|---|---|
| Chambre | Literie avec couette ou couverture ; dispositif d'occultation des fenêtres |
| Cuisine | Plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur (ou réfrigérateur avec compartiment à −6 °C ou moins) ; vaisselle ; ustensiles de cuisine |
| Séjour | Table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires |
| Entretien | Matériel d'entretien ménager adapté au logement |
Il manque un élément ? Le logement risque de ne pas être reconnu comme meublé et de tomber sous le régime de la location vide, une appréciation qui revient au tribunal. Mieux vaut cocher la liste avant de signer.
Dépôt de garantie : un exemple chiffré
Pour un loyer de 650 € hors charges (exemple illustratif) :
| Cas | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Dépôt maximum (bail classique ou étudiant) | 2 × 650 € | 1 300 € |
| Dépôt avec un bail mobilité | Interdit | 0 € |
| Pénalité après 1 mois de retard de restitution | 10 % × 650 € | 65 € |
La restitution se fait dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de 2 mois sinon. Le délai court à partir de la remise des clés. Pour chaque mois de retard commencé, le propriétaire doit 10 % du loyer mensuel hors charges, sauf si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse. Le dépôt est aussi interdit si le loyer est payé d'avance chaque trimestre.
Mettre fin au bail : préavis
- Le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis (bail meublé et bail mobilité).
- Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec 3 mois minimum, pour reprendre le logement pour y habiter, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux.
Checklist avant de signer
☑️ Avant la signature
0/6Erreurs fréquentes
🛠️ Si ça ne marche pas
›Le bail ne mentionne pas la surface habitable
Cause probable : Mention obligatoire oubliée
Solution : Le locataire peut demander la diminution du loyer ; ajoute la surface dans un avenant.
›Le propriétaire réclame un dépôt de 3 mois
Cause probable : Plafond dépassé
Solution : Le dépôt ne doit pas dépasser 2 mois de loyer hors charges ; demande à le ramener à ce plafond.
›Le bail de 9 mois est proposé à un salarié
Cause probable : Durée réservée aux étudiants
Solution : Passe à un bail d'1 an, ou à un bail mobilité si le locataire remplit les conditions.
›Il manque un four ou des luminaires
Cause probable : Mobilier minimal non respecté
Solution : Complète l'équipement et mets l'inventaire à jour avant l'entrée dans les lieux.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'un bail meublé ?
1 an, ou 9 mois si le locataire est étudiant. Un bail d'un an est reconduit tacitement ; celui de 9 mois s'arrête à son terme. Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois.
Où trouver un contrat de bail meublé vierge ?
Le contenu doit respecter le modèle réglementaire. Les pages de Service-public.fr et de l'ANIL détaillent les mentions à reprendre ; une agence ou un notaire peut aussi le rédiger.
Comment mettre fin à un contrat de location meublée ?
Le locataire donne congé avec 1 mois de préavis. Le bailleur doit prévenir au moins 3 mois avant l'échéance, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie ?
2 mois de loyer hors charges pour un bail meublé classique ou étudiant. Il est interdit pour un bail mobilité.
Pour aller plus loin
- Fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel
- LMNP 2026 : ce qui change
- Plafond LMNP 2026
- Amortissement LMNP pas à pas
Sources
- Service-public.fr : Rédaction du bail d'habitation, logement meublé (vérifié le 1er octobre 2026) · consulté le 26 octobre 2026
- Service-public.fr : Location meublée, règles (vérifié le 6 mars 2026) · consulté le 26 octobre 2026
- Service-public.fr : Dépôt de garantie, logement meublé (vérifié le 9 juin 2026) · consulté le 26 octobre 2026
- ANIL : Le bail en location meublée, contenus et clauses obligatoires · consulté le 26 octobre 2026
- ANIL : Liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (décret 2015-981) · consulté le 26 octobre 2026
