La réponse en bref
Pour emprunter pour un investissement locatif, la banque applique en principe un taux d'effort maximal de 35 % de tes ressources, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Avec 3 500 € nets par mois et aucun autre crédit, cela fait 1 225 € de mensualité maximale, soit environ 233 000 € empruntables à 3,5 % (hypothèse). Un crédit en cours de 200 € par mois fait tomber ce montant à 195 000 €.
✅ À retenir
- La règle du 35 % sur 25 ans est une recommandation du HCSF, pas un droit : chaque banque reste libre d'accepter ou de refuser.
- Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % au plus de leurs nouveaux crédits chaque trimestre, et l'essentiel de cette marge est réservé à la résidence principale. Un dossier locatif peut donc être accepté au-dessus de 35 %, mais ce n'est pas la norme.
- Le taux d'effort compte tous tes crédits en cours et l'assurance. Un petit crédit auto pèse lourd.
- Les loyers futurs peuvent compter dans tes ressources, mais chaque banque a sa méthode : demande-la avant de déposer le dossier.
- Compare les offres sur le TAEG (taux, assurance et frais compris), pas sur le taux seul.
Cet article explique comment une banque calcule ce que tu peux emprunter pour un bien locatif, avec un calcul complet en euros, et comment préparer ton dossier. Les règles viennent d'economie.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026. Si tu n'as pas encore chiffré le projet lui-même, commence par notre guide pour investir dans l'immobilier locatif.
Les règles que la banque applique
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l'octroi des crédits immobiliers. Pour les banques, cela donne deux repères :
| Critère | Repère HCSF | Ce que ça change pour toi |
|---|---|---|
| Taux d'effort | 35 % maximum | Charges de crédit ÷ ressources |
| Durée | 25 ans maximum | 2 ans de plus tolérés si le bien n'est pas disponible tout de suite |
| Marge de dérogation | 20 % des nouveaux crédits par trimestre | Au moins 70 % de cette marge va à la résidence principale |
Le taux d'effort inclut les charges de tous tes emprunts, assurance comprise, et les ressources peuvent comprendre salaire, pension et revenus locatifs, d'après economie.gouv.fr.
Retiens la conséquence : la marge de dérogation existe, mais elle n'est pas faite d'abord pour l'investissement locatif. Un dossier solide dans les critères passe plus facilement qu'un dossier qui compte sur une exception.
Calculer ta capacité d'emprunt : un exemple chiffré
Hypothèses de l'exemple : revenu net de 3 500 € par mois, aucun apport pris en compte dans le calcul, assurance à 0,30 % par an du capital, 25 ans. Les taux de 3,5 % et 4,5 % sont des hypothèses, pas des taux proposés par une banque.
- Mensualité maximale : 3 500 € × 35 % = 1 225 € (assurance incluse).
- Capital empruntable : on cherche le capital dont mensualité + assurance tiennent dans 1 225 €.
| Situation | Mensualité maximale | Capital à 3,5 % sur 25 ans | À 4,5 % |
|---|---|---|---|
| Revenu seul, sans autre crédit | 1 225 € | 233 100 € | 210 900 € |
| Même revenu + crédit auto de 200 € | 1 025 € | 195 000 € | 176 500 € |
| Revenu + 70 % d'un loyer de 750 € | 1 409 € | 268 000 € | 242 500 € |
Montants arrondis à la centaine d'euros. La dernière ligne est une hypothèse de calcul : certaines banques ne retiennent qu'une partie des loyers attendus, d'autres les comptent autrement. Le pourcentage réel dépend de l'établissement.
mensualité max 1 225 €
mensualité max 1 025 €
revenus retenus 4 025 €
Source : exemple illustratif, hypothèses de l'article
Ce qu'il faut en retenir :
- Un crédit à la consommation de 200 € par mois retire environ 38 000 € de capacité : solde-le avant de demander ton prêt, si c'est possible.
- Passer de 3,5 % à 4,5 % coûte environ 22 000 € de capacité sur le revenu seul.
- Allonger la durée augmente la capacité sur le papier, mais le HCSF fixe 25 ans (27 avec différé) : au-delà, tu comptes sur une dérogation.
Vérifier la mensualité de ton projet
Reprenons l'exemple du guide débutant : un studio à 150 000 €, 167 250 € de coût total avec les frais et travaux, 20 000 € d'apport, donc 147 250 € à emprunter.
| Hypothèse | Mensualité + assurance | Taux d'effort sur 3 500 € |
|---|---|---|
| 3,5 % sur 25 ans | 774 € | 22,1 % |
| 4,5 % sur 25 ans | 855 € | 24,4 % |
Le projet entre largement dans les 35 %, même au taux le plus haut. C'est la situation où une banque a le moins de raisons de refuser sur ce critère. Mais avec un crédit auto de 200 € en plus, la charge totale monte à 855 € + 200 € = 1 055 € à 4,5 %, soit 30,1 % : on s'approche de la limite.
L'apport : de quoi dépend-il ?
Il n'existe pas de minimum légal d'apport pour un investissement locatif. Ce sont les banques qui fixent leurs exigences, et elles varient. Beaucoup demandent que l'apport couvre au moins les frais d'acquisition (frais de notaire, garantie), soit environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien d'après les notaires de France. Sur un bien à 150 000 €, cela fait 11 250 €.
Ne pars pas du principe que « 10 % » ou « 20 % » est la règle : demande-le par écrit à chaque banque. Un apport plus élevé réduit le capital emprunté, donc la mensualité et le taux d'effort.
La banque peut aussi exiger une garantie : hypothèque, caution d'un organisme financier ou privilège de prêteur de deniers, d'après economie.gouv.fr. Ces frais s'ajoutent au coût du projet : intègre-les à ton plan de financement.
Préparer ton dossier, pas à pas
Chiffre ton taux d'effort
Additionne toutes tes charges de crédit, assurance comprise, et divise par tes revenus nets. Vise nettement sous 35 %.Réduis ce qui pèse
Solde ou regroupe un petit crédit à la consommation avant de déposer le dossier.Demande la méthode de la banque
Pose la question : quelle part des loyers futurs est retenue ? Quelle durée maximale ? Quel apport minimal ?Compare au moins trois offres
Regarde le TAEG, qui comprend intérêts, assurance et frais de dossier, d'après economie.gouv.fr.Négocie le reste
La banque ne peut pas t'imposer de domicilier tes revenus chez elle comme condition absolue, mais elle peut l'échanger contre un meilleur taux ou moins de frais.
☑️ Avant de déposer le dossier
0/5Quand ça ne marche pas
🛠️ Si ça ne marche pas
›La banque refuse alors que le taux d'effort est sous 35 %
Cause probable : Elle a sa propre politique : apport jugé trop faible, stabilité professionnelle, ou ressources non retenues
Solution : Demande le motif, puis présente le dossier à d'autres établissements ou à un courtier
›Le taux d'effort dépasse 35 % une fois les loyers ignorés
Cause probable : La banque ne compte pas les loyers futurs, ou seulement une partie
Solution : Augmente l'apport, réduis le montant du projet ou solde un crédit en cours
›L'offre est bonne mais l'assurance est chère
Cause probable : L'assurance pèse dans le taux d'effort et dans le TAEG
Solution : Compare le TAEG des offres, pas seulement le taux nominal
Erreurs fréquentes
- Comparer les offres sur le taux au lieu du TAEG.
- Oublier que les crédits en cours et l'assurance comptent dans les 35 %.
- Compter sur une dérogation sans l'avoir demandée à la banque.
- Emprunter au maximum de la capacité, sans marge pour un loyer plus bas ou une vacance.
Questions fréquentes
Quel taux d'endettement maximal pour un investissement locatif ?
En principe 35 % de tes ressources, assurance comprise, selon la recommandation du HCSF. Les banques peuvent déroger pour une part limitée de leurs dossiers, sans y être obligées.
Les loyers comptent-ils dans ma capacité d'emprunt ?
Les revenus locatifs peuvent faire partie des ressources retenues. La part comptée dépend de la banque : demande sa méthode avant de déposer le dossier.
Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?
Le repère HCSF est de 25 ans, avec une tolérance de 2 ans quand l'entrée dans le logement est différée. Au-delà, la banque doit utiliser sa marge de dérogation.
Faut-il un apport pour un investissement locatif ?
Aucun minimum légal. Beaucoup de banques demandent qu'il couvre au moins les frais d'acquisition, soit environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien. Vérifie auprès de la tienne.
Pour aller plus loin
- Investir dans l'immobilier locatif : guide pour débuter : coût total et test de résistance.
- Simulation d'investissement locatif avec crédit : cash-flow et choix du régime.
- La rentabilité d'un investissement locatif : brute, nette, nette-nette.
- Les impôts d'un investissement locatif : régimes et taxe foncière.
Sources
- economie.gouv.fr : mesure HCSF relative à l'octroi de crédits immobiliers · consulté le 31 octobre 2026
- economie.gouv.fr : crédit immobilier, comment ça marche ? · consulté le 31 octobre 2026
- Notaires de France : coût d'un achat immobilier · consulté le 31 octobre 2026
