La réponse en bref
Un investissement locatif te fait payer quatre impôts : l'impôt sur le revenu sur les loyers, les prélèvements sociaux (17,2 % en location nue), la taxe foncière et, à la revente, l'impôt sur la plus-value. En location nue, le micro-foncier (abattement de 30 %, sous 15 000 € de loyers) ou le régime réel (charges déduites) décident de ta base imposable.
✅ À retenir
- Les loyers d'un logement loué vide sont des revenus fonciers. Ceux d'un meublé sont des BIC : le régime fiscal n'est pas le même.
- En location nue, micro-foncier sous 15 000 € de revenus fonciers (abattement de 30 %), régime réel au-dessus, ou au choix en dessous, pour 3 ans minimum.
- Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'ajoutent à l'impôt sur le revenu, même si tu n'es pas imposable.
- Le réel gagne dès que tes charges déductibles dépassent 30 % des loyers. Un déficit foncier peut même réduire ton revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
- La taxe foncière n'est jamais supprimée : elle se déduit seulement de tes loyers au réel.
Voici les impôts à prévoir, dans l'ordre où tu les rencontres, puis un exemple chiffré qui compare les deux régimes et un tableau récapitulatif nu, meublé et revente.
Les quatre impôts d'un bien locatif
| Impôt | Quand | Sur quoi |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | Chaque année | Loyers, après abattement ou charges |
| Prélèvements sociaux | Chaque année | Loyers (17,2 % en location nue) |
| Taxe foncière | Chaque année | Le bien, que tu le loues ou non |
| Plus-value immobilière | À la revente | Écart entre prix de vente et d'achat |
D'après Service-Public (vérifié le 15 avril 2026), les loyers d'un logement loué vide sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. L'impôt sur le revenu est prélevé à la source par un acompte mensuel ou trimestriel, avec les prélèvements sociaux.
Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont de 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 % (Service-Public, vérifié le 30 juin 2026). Ils sont dus même si ton bien est exonéré d'impôt sur le revenu.
Location nue : micro-foncier ou régime réel
Le régime dépend du montant annuel de tes revenus fonciers bruts, charges non comprises.
Additionne tes loyers de l'année
Loyers encaissés, plus les dépenses du propriétaire mises à la charge du locataire, moins les charges locatives qui incombent au locataire. C'est ton revenu foncier brut.Compare-le à 15 000 €
Sous 15 000 €, tu es au micro-foncier par défaut. Au-dessus, tu es obligatoirement au régime réel.Chiffre le micro-foncier
Tu déclares le montant brut. Un abattement forfaitaire de 30 % remplace tes frais : tu ne déduis ni travaux ni charges.Chiffre le réel
Tu déduis les charges réelles et justifiées : réparations et entretien, travaux d'amélioration, assurances, frais de gestion, intérêts d'emprunt, taxe foncière. Garde chaque facture.Choisis le moins imposé
Si ton total de charges dépasse 30 % des loyers, le réel est plus avantageux. L'option pour le réel sous 15 000 € est irrévocable pendant 3 ans.
Le micro-foncier se déclare en indiquant le montant brut sur ta déclaration en ligne. Le réel demande le détail du calcul en ligne, ou le formulaire 2044 sur papier (Service-Public).
Exemple chiffré : un studio loué 700 € par mois
Exemple illustratif, à adapter à ton cas. Un studio loué vide 700 € par mois, soit 8 400 € de loyers sur l'année, sous le seuil de 15 000 €. Tes charges de l'année : taxe foncière 900 €, assurance propriétaire 150 €, charges de copropriété non récupérables 600 €, intérêts d'emprunt 2 100 €, petits travaux 500 €, soit 4 250 €. Ta tranche marginale d'imposition est de 30 %.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 8 400 × 70 % = 5 880 € | 8 400 − 4 250 = 4 150 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 764 € | 1 245 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 011 € | 714 € |
| Total payé | 2 775 € | 1 959 € |
Le réel te fait économiser environ 816 € par an, car tes charges (50 % des loyers) dépassent l'abattement de 30 %. Sans crédit ni travaux, avec 1 650 € de charges, le micro-foncier gagnerait. Le calcul ignore la part de CSG déductible, qui peut s'appliquer si tu choisis le barème progressif (Service-Public).
base 5 880 €
base 4 150 €
Source : exemple illustratif, taux Service-Public (F1991 et F2329)
Réduire l'impôt : le déficit foncier
Au régime réel, si tes charges dépassent tes loyers, tu constates un déficit foncier. Selon Service-Public :
- la part due aux dépenses autres que les intérêts d'emprunt se déduit de ton revenu global jusqu'à 10 700 € par an, automatiquement ;
- le reste, et la part liée aux intérêts d'emprunt, se déduit de tes revenus fonciers des 10 années suivantes ;
- la limite monte à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions de classe énergétique et de dates (devis et paiement avant fin 2027) ;
- la déduction est remise en cause si le bien cesse d'être loué dans les 3 ans (sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation).
Exemple officiel : 5 000 € de recettes, 12 000 € de charges hors intérêts et 6 000 € d'intérêts donnent un déficit de 13 000 € : 10 700 € se déduisent du revenu global, 2 300 € des revenus fonciers futurs.
Et si le logement est meublé ?
Un meublé n'est pas imposé en revenus fonciers mais en BIC. Tu choisis entre un abattement forfaitaire (micro-BIC) et le réel avec amortissement, ce qui peut réduire fortement la base imposable. Les règles dépendent de la durée de location et du statut de loueur. Le détail est dans la fiscalité LMNP, l'amortissement LMNP et investir en LMNP.
Un meublé a aussi ses impôts annexes : la taxe foncière d'une location meublée et la CFE en LMNP. Pour comparer nu et meublé, lis meublé ou nu : le comparatif chiffré.
Récapitulatif : nu ou meublé
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Catégorie | Revenus fonciers | BIC |
| Régime simple | Micro-foncier, 30 % | Micro-BIC |
| Régime détaillé | Réel, charges déduites | Réel, avec amortissement |
| Déficit | Sur le revenu global, 10 700 € | Sur les BIC futurs (non professionnel) |
Erreurs fréquentes
- Oublier les prélèvements sociaux : ils s'ajoutent à l'impôt, même sans imposition.
- Choisir le réel pour un an : l'option dure 3 ans sous 15 000 €.
- Déduire des travaux de construction : agrandissement ou transformation ne sont pas déductibles.
- Ne pas garder les justificatifs : les charges se déduisent pour leur montant réel et justifié.
- Comparer deux biens sans impôt : une rentabilité nette-nette donne le vrai rendement.
Questions fréquentes
Quels impôts paie-t-on sur un investissement locatif ?
L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les loyers, la taxe foncière chaque année, puis l'impôt sur la plus-value à la revente.
Comment sont imposés les revenus locatifs ?
En location nue, ils sont des revenus fonciers : micro-foncier (abattement de 30 %) sous 15 000 €, régime réel au-dessus, au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Comment ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs ?
Au réel, un déficit foncier annule l'impôt sur les loyers de l'année et peut réduire ton revenu global jusqu'à 10 700 €. Les prélèvements sociaux restent dus sur les revenus fonciers positifs.
Comment calculer les impôts sur un bien locatif ?
Calcule la base (loyers moins 30 % ou moins les charges), multiplie-la par ta tranche marginale, puis ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux. L'exemple du studio ci-dessus détaille la méthode.
Pour aller plus loin
- Rentabilité d'un investissement locatif : formules et exemple
- Fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel
- Investir en LMNP : rentabilité, risques et méthode
- LMNP ou SCI : que choisir ?
Sources
- Service-Public : Revenus locatifs (location non meublée) · consulté le 29/10/2026
- Service-Public : Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine · consulté le 29/10/2026
- Service-Public : Revenus d'une location meublée · consulté le 29/10/2026
