La réponse en bref
Simuler un investissement locatif, c'est comparer chaque mois loyer encaissé, mensualité du crédit et charges, puis ajouter l'impôt. Exemple : un studio à 150 000 € loué 750 €, financé sur 20 ans à 3,5 % (hypothèse), a une rentabilité brute de 6,0 %, mais un cash-flow d'environ − 420 €/mois après impôt. Le bien se paie en partie par ton épargne.
✅ À retenir
- Une simulation complète a quatre blocs : coût total, financement, revenus et charges, impôt.
- Un bien « rentable » à 6 % brut peut avoir un cash-flow négatif : la mensualité dépasse le loyer net de charges.
- Le régime réel peut déduire les intérêts d'emprunt ; le micro-foncier applique seulement un abattement de 30 %.
- Les taux, durées et loyers ci-dessous sont des hypothèses, à remplacer par les tiens.
Cet article déroule une simulation complète, avec un crédit, calculée pas à pas. Pour la rentabilité d'un achat comptant (brute, nette, nette-nette), lis d'abord la rentabilité d'un investissement locatif : ici, on ajoute le crédit et la question du cash-flow.
Les quatre blocs d'une simulation
| Bloc | Ce qu'on y met | Piège courant |
|---|---|---|
| Coût total | Prix, frais de notaire, travaux | Oublier les frais d'achat |
| Financement | Apport, capital emprunté, taux, durée, assurance | Ignorer l'assurance emprunteur |
| Revenus et charges | Loyers encaissés, taxe foncière, copropriété, assurance, entretien | Compter 12 mois de loyer sans vacance |
| Impôt | Revenus fonciers, prélèvements sociaux | Ne pas déduire les intérêts au réel |
Exemple chiffré : un studio ancien à 150 000 €
Hypothèses illustratives : achat d'un studio à 150 000 € dans l'ancien, loué nu 750 € par mois hors charges.
| Poste | Hypothèse | Montant |
|---|---|---|
| Prix du bien | 150 000 € | |
| Frais de notaire | environ 8 % dans l'ancien | 12 000 € |
| Travaux | 8 000 € | |
| Coût total | 170 000 € | |
| Apport personnel | − 20 000 € | |
| Capital emprunté | 150 000 € |
Le crédit : 20 ans (240 mensualités) à 3,5 % (hypothèse, à remplacer par l'offre reçue), plus une assurance emprunteur à 0,30 % par an du capital emprunté, soit 450 € par an.
- Mensualité hors assurance : environ 870 €.
- Assurance : 450 € ÷ 12 = 37,50 € par mois.
- Intérêts payés la première année : environ 5 170 € ; sur 20 ans, environ 58 800 € au total.
| Revenus et charges annuels | Montant |
|---|---|
| Loyers théoriques (750 € × 12) | 9 000 € |
| Vacance (1 mois) | − 750 € |
| Loyers encaissés | 8 250 € |
| Taxe foncière | − 1 000 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 600 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 150 € |
| Entretien | − 400 € |
| Charges | − 2 150 € |
Calcul de la rentabilité :
- Brute : 9 000 ÷ 150 000 = 6,0 %.
- Nette : (8 250 − 2 150) ÷ 170 000 = 3,6 %.
Le cash-flow avant impôt
Le cash-flow est l'argent qui reste (ou qu'il faut ajouter) chaque année une fois le crédit payé :
8 250 − 2 150 − (870 × 12) − 450 = − 4 790 €, soit environ − 400 € par mois avant impôt.
Le loyer net de charges (6 100 € par an) ne couvre pas les remboursements (10 890 € par an avec l'assurance). C'est fréquent quand l'apport est faible : on parle d'effort d'épargne.
L'impôt : micro-foncier ou régime réel
En location nue, les loyers sont des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux (7,5 % pour le seul prélèvement de solidarité si tu es affilié à la sécurité sociale d'un autre pays de l'EEE, selon Service-Public). Avec une tranche marginale à 30 %, le taux global est de 47,2 %.
D'après Service-Public : sous 15 000 € de revenus fonciers bruts, le micro-foncier s'applique avec un abattement de 30 % ; le régime réel déduit les charges réelles, dont les intérêts des emprunts, et son option est irrévocable pendant 3 ans.
| Micro-foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 8 250 × 70 % = 5 775 € | 8 250 − 2 150 − 5 170 − 450 = 480 € |
| Impôt + prélèvements (47,2 %) | environ 2 730 € | environ 230 € |
| Cash-flow annuel après impôt | − 4 790 − 2 730 = − 7 520 € | − 4 790 − 230 = − 5 020 € |
| Par mois | environ − 630 € | environ − 420 € |
Dans notre exemple, le réel gagne environ 2 500 € par an la première année, parce que les intérêts (5 170 €) pèsent plus lourd que l'abattement forfaitaire. L'écart se réduit au fil des ans, les intérêts diminuant à mesure que le capital se rembourse.
loyers − charges − crédit − assurance
impôt d'environ 230 €
impôt d'environ 2 730 €
Source : exemple illustratif, hypothèses de l'article
Comment refaire la simulation avec tes chiffres
Calcule le coût total
Prix du bien + frais de notaire + travaux. C'est ce montant, pas le prix seul, qui sert au calcul net.Déduis ton apport
Le reste est le capital à emprunter. Demande l'offre de prêt pour connaître le taux, la durée et l'assurance réels.Estime les loyers encaissés
Regarde les annonces comparables du quartier et retire au moins un mois de vacance par an.Liste les charges
Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, entretien. Les montants figurent sur les avis et les procès-verbaux d'assemblée générale du bien.Calcule le cash-flow
Loyers encaissés − charges − mensualités − assurance, puis retire l'impôt des deux régimes.
☑️ À vérifier avant de conclure
0/5Quand la simulation ne suffit pas
- Un taux ou un loyer trop optimistes : décale-les de quelques dixièmes de point ou de quelques dizaines d'euros pour voir si le projet tient encore.
- Une hausse du prix du bien : elle n'est jamais garantie et ne figure pas dans un cash-flow.
- Les imprévus : gros travaux de copropriété, loyers impayés, taxe foncière en hausse.
- La capacité d'emprunt : chaque banque applique ses propres critères pour tenir compte des loyers ; demande-lui comment elle les intègre.
Erreurs fréquentes
- Confondre rentabilité et cash-flow.
- Oublier l'assurance emprunteur et les intérêts dans le calcul de l'impôt.
- Se baser sur la rentabilité brute d'une annonce pour comparer deux biens.
- Choisir le régime fiscal une seule fois : l'option réelle dure 3 ans, puis se réexamine.
Questions fréquentes
Comment simuler un investissement locatif ?
Additionne le coût total (prix, notaire, travaux), calcule la mensualité du crédit, retire charges et vacance des loyers, puis ajoute l'impôt. Le résultat donne rentabilité nette et cash-flow.
Un cash-flow négatif est-il normal ?
C'est fréquent avec un faible apport et un crédit long. Dans notre exemple, l'effort est d'environ 420 € par mois au régime réel, hypothèses à adapter.
Faut-il choisir le micro-foncier ou le réel ?
Compare les deux : si les charges et les intérêts dépassent l'abattement de 30 %, le réel est souvent plus avantageux, mais l'option engage pour 3 ans.
La rentabilité brute suffit-elle pour choisir un bien ?
Non, elle ignore frais d'achat, charges, vacance, crédit et impôt. Compare toujours la rentabilité nette et le cash-flow.
Pour aller plus loin
- La rentabilité d'un investissement locatif : formules brute, nette et nette-nette, achat comptant.
- Les impôts d'un investissement locatif : régimes, déficit foncier, taxe foncière.
- Investissement locatif clé en main : coût réel et pièges.
- Simulation de revenus d'une SCPI : une alternative sans gestion directe.
Sources
- Service-Public : revenus fonciers (F1991) · consulté le 30 octobre 2026
- Service-Public : prélèvements sociaux (F2329) · consulté le 30 octobre 2026
- Société Générale : calculer la rentabilité locative · consulté le 30 octobre 2026
