La réponse en bref
Le déficit foncier apparaît quand, en location nue au régime réel, tes charges dépassent tes loyers. La part due aux dépenses hors intérêts d'emprunt se déduit de ton revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). Le reste, et les intérêts d'emprunt, se déduisent de tes revenus fonciers des 10 années suivantes.
✅ À retenir
- Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel : le micro-foncier (abattement de 30 %) ne permet de déduire ni travaux ni charges.
- Seul le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
- L'excédent et les intérêts se reportent sur tes revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Si le bien cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année de la déduction, elle est remise en cause.
- Les travaux de construction (agrandissement, transformation) ne sont pas déductibles.
Cet article explique le mécanisme, puis le chiffre sur un exemple en euros construit à partir de la règle officielle. Pour situer le déficit foncier parmi les autres impôts d'un bien locatif, lis d'abord les impôts d'un investissement locatif.
Comment fonctionne le déficit foncier
Tes loyers de location non meublée sont des revenus fonciers. Au régime réel, tu déduis de tes loyers encaissés tes charges réelles et justifiées. Si le résultat est négatif, tu constates un déficit foncier.
Selon Service-Public, les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :
- frais de réparation et d'entretien ;
- travaux d'amélioration, la rénovation énergétique par exemple ;
- provisions pour charges de copropriété ;
- frais de gestion ;
- primes d'assurance (habitation, loyers impayés, emprunteur) ;
- intérêts des emprunts ;
- certains impôts, comme la taxe foncière.
Les travaux de construction, comme un agrandissement ou une transformation, ne sont pas déductibles.
Quel régime pour avoir un déficit ?
| Situation | Régime | Déficit foncier possible ? |
|---|---|---|
| Revenus fonciers sous 15 000 €, sans option | Micro-foncier (abattement de 30 %) | Non |
| Revenus fonciers sous 15 000 €, avec option | Réel, engagement de 3 ans | Oui |
| Revenus fonciers au-dessus de 15 000 € | Réel obligatoire | Oui |
Si tu veux un déficit sur un petit bien, tu dois donc opter pour le réel, et cette option est irrévocable pendant 3 ans.
Les trois règles d'imputation
- Hors intérêts, jusqu'à 10 700 € : la part du déficit qui vient des charges autres que les intérêts d'emprunt se déduit de ton revenu global. La déduction est automatique.
- Au-delà de 10 700 € et intérêts : la part qui dépasse ce plafond, et celle liée aux intérêts d'emprunt, se déduisent de tes revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Revenu global insuffisant : si ton revenu ne suffit pas à absorber le déficit, tu peux le reporter sur ton revenu global des 6 années suivantes.
Exemple chiffré : un studio rénové
L'exemple ci-dessous est illustratif : j'ai choisi les montants, les règles d'imputation viennent de Service-Public. Un studio loué nu 600 € par mois, avec des travaux d'entretien et d'amélioration dans l'année.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés (12 × 600 €) | 7 200 € |
| Travaux d'entretien et d'amélioration | − 14 000 € |
| Taxe foncière | − 1 100 € |
| Assurance et charges de copropriété non récupérables | − 1 150 € |
| Résultat avant intérêts | − 9 050 € |
| Intérêts d'emprunt | − 3 000 € |
| Déficit foncier total | − 12 050 € |
Le déficit hors intérêts (9 050 €) est sous le plafond de 10 700 € : il se déduit en entier de ton revenu global. Les 3 000 € d'intérêts, eux, se reportent sur tes revenus fonciers des 10 années suivantes.
charges hors intérêts, sous le plafond de 10 700 €
intérêts d'emprunt, jusqu'à 10 ans
Source : exemple illustratif, règles Service-Public (F1991)
Gain d'impôt estimé. Avec une tranche marginale d'imposition à 30 %, déduire 9 050 € du revenu global économise environ 2 715 € d'impôt sur le revenu (9 050 × 30 %). C'est une estimation : elle ignore la décote, les plafonnements de réductions d'impôt et les prélèvements sociaux. Pour ton cas réel, passe par le simulateur de l'administration fiscale.
L'année suivante. Imagine 7 200 € de loyers, 2 250 € de charges hors intérêts et 3 000 € d'intérêts : le résultat est de 1 950 €. Les 3 000 € d'intérêts reportés de l'année précédente l'effacent entièrement, et il reste 1 050 € à reporter. Tu ne paies alors ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur ce bien cette année-là.
Le cas du dépassement du plafond
Avec l'exemple officiel de Service-Public : 5 000 € de recettes, 12 000 € de charges hors intérêts et 6 000 € d'intérêts donnent un déficit de 13 000 €. On déduit 10 700 € du revenu global (plafond), et les 2 300 € restants se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comment le déclarer
La déclaration en ligne est obligatoire si ta résidence principale a un accès à internet et que tu peux la faire. Tu indiques le détail du calcul du revenu net foncier dans ton espace personnel sur impots.gouv.fr. En version papier, c'est le formulaire n° 2044, à joindre à la déclaration d'ensemble n° 2042. Le formulaire 2044 spécial concerne certains cas particuliers, comme les monuments historiques.
☑️ Avant de miser sur un déficit foncier
0/5Les pièges à éviter
- Choisir le micro-foncier par défaut. Sous 15 000 € de loyers, il s'applique automatiquement : sans option pour le réel, aucun déficit n'est possible.
- Compter les intérêts dans les 10 700 €. Ils sont exclus de l'imputation sur le revenu global.
- Arrêter de louer trop tôt. Si l'immeuble cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année de la déduction, elle est remise en cause. Licenciement, invalidité, décès et expropriation sont les exceptions prévues.
- Déclarer des travaux de construction. Agrandissement et transformation ne sont pas déductibles.
- Oublier le meublé. En location meublée, le régime n'est pas le même : voir meublé ou nu, le comparatif chiffré et la fiscalité LMNP.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du déficit foncier ?
10 700 € par an sur le revenu global pour la part hors intérêts d'emprunt, et jusqu'à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique réalisés avant la fin 2027.
Que devient la part au-dessus du plafond ?
Elle se déduit de tes revenus fonciers des 10 années suivantes, comme la part liée aux intérêts d'emprunt.
Peut-on avoir un déficit foncier en micro-foncier ?
Non. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet pas de déduire travaux et charges. Il faut opter pour le régime réel.
Quelles charges sont déductibles ?
Entretien, réparations, travaux d'amélioration, charges de copropriété, frais de gestion, assurances, intérêts d'emprunt et certains impôts comme la taxe foncière.
Que se passe-t-il si j'arrête de louer le bien ?
La déduction sur le revenu global est remise en cause si l'immeuble cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année de la déduction, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.
Pour aller plus loin
- Les impôts d'un investissement locatif : micro-foncier contre réel, chiffrés.
- Investir dans l'immobilier locatif : le guide pour débuter.
- Investissement locatif défiscalisé : les dispositifs qui réduisent l'impôt.
- SCI et investissement locatif : détenir un bien à plusieurs.
Sources
- Service-Public : revenus locatifs (location non meublée), vérifié le 15 avril 2026 · consulté le 2026-11-02
