La réponse en bref
Le dispositif Jeanbrun (« Relance logement », ou statut du bailleur privé) te laisse amortir 80 % du prix d'un logement neuf loué nu, à raison de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon le niveau de loyer. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal. En échange : 9 ans de location nue, loyers et ressources du locataire plafonnés, achat signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
✅ À retenir
- C'est une déduction de tes revenus fonciers, pas une réduction d'impôt comme le Pinel.
- Le logement doit être dans un immeuble collectif : neuf, en VEFA ou que tu fais construire. L'ancien est accepté seulement s'il est vétuste et fait l'objet de travaux de réhabilitation.
- L'amortissement est calculé sur 80 % du prix (20 % de foncier exclus) et plafonné à 8 000 € par an, majoré de 2 000 € ou 4 000 € si la location sociale ou très sociale domine.
- À la revente, les amortissements déduits font monter ta plus-value : l'avantage est un report d'impôt, pas un cadeau.
- L'option est irrévocable et se choisit dans ta déclaration de revenus.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun
Tu loues un logement vide : tes loyers sont des revenus fonciers. Avec le Jeanbrun, tu déduis en plus chaque année une part de la valeur du bien, comme le font les propriétaires en meublé (voir l'amortissement en LMNP). Cette déduction peut créer un déficit foncier, sans que le bien perde réellement de valeur.
| Niveau de location | Taux d'amortissement par an |
|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % |
| Social | 4,5 % |
| Très social | 5,5 % |
- Base : le prix d'acquisition, moins 20 % de foncier estimé forfaitairement. L'amortissement peut donc aller jusqu'à 80 % du prix.
- Plafond : 8 000 € par an et par foyer fiscal, majoré de 2 000 € si au moins 50 % des revenus des logements amortis relèvent du social, de 4 000 € pour le très social.
- Durée : l'amortissement continue après les 9 ans, tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de 80 % du prix.
Les conditions à respecter
| Sujet | Règle |
|---|---|
| Logement | En France (métropole ou Drom), dans un bâtiment d'habitation collectif |
| Neuf | Acquis neuf, en VEFA, ou construit par toi |
| Ancien | Vétuste et faisant l'objet de travaux de réhabilitation (détail sur la fiche officielle) |
| Date | Acte notarié signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 |
| Location | Nue, résidence principale du locataire, 9 ans |
| Début du bail | Dans les 12 mois de l'achèvement ou de l'acquisition |
| Locataire | Hors foyer fiscal, ni parent ni allié jusqu'au 2e degré |
Le dispositif ne s'applique pas aux nus-propriétaires ni aux usufruitiers, et il ne se cumule pas avec la réduction Denormandie pour un même logement. Si tu l'adoptes, tu ne peux plus utiliser le micro-foncier.
Plafonds de loyer intermédiaire (métropole, 2026)
| Zone | Loyer maximum par m² et par mois, hors charges |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C (sur agrément) | 10,26 € |
Pour le social et le très social, la fiche renvoie aux plafonds de loyer et de ressources de Loc'Avantages. Côté locataire en intermédiaire, le revenu fiscal de référence (2024) pour un bail signé en 2026 est plafonné, par exemple à 44 344 € pour une personne seule en zone A bis.
Exemple chiffré : un T2 neuf à 200 000 €
Hypothèses illustratives, à adapter : appartement neuf de 50 m² en zone B1, acheté 200 000 €, loué en intermédiaire au plafond, taxe foncière de 900 €, assurance propriétaire de 150 €, intérêts d'emprunt de 4 000 € la première année, tranche marginale à 30 %.
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 50 m² × 11,80 € × 12 | 7 080 € |
| Charges hors intérêts | 900 + 150 | 1 050 € |
| Base amortissable | 200 000 € × 80 % | 160 000 € |
| Amortissement Jeanbrun | 160 000 € × 3,5 % (sous le plafond de 8 000 €) | 5 600 € |
| Résultat avant intérêts | 7 080 − 1 050 − 5 600 | 430 € |
| Résultat après intérêts | 430 − 4 000 | − 3 570 € (déficit) |
50 m² × 11,80 € × 12
3,5 % de 160 000 €
hypothèse
hypothèse
Source : exemple illustratif, taux et plafonds de la fiche Service-Public
Ce que ça change :
- Sans amortissement, le revenu foncier serait de 7 080 − 1 050 − 4 000 = 2 030 €, imposé à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 958 € d'impôts.
- Avec l'amortissement, tu n'es plus imposé sur ces loyers cette année-là.
- Le déficit de 3 570 € vient ici surtout des intérêts : le résultat avant intérêts est positif (430 €). Selon la fiche, la part due aux intérêts ne s'impute pas sur ton revenu global, elle se reporte sur tes revenus fonciers des 10 années suivantes. Seul un déficit issu des autres dépenses, dans la limite de 10 700 € (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique), réduit ton revenu global.
Le prix à payer à la revente
Pour calculer la plus-value, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits. Si tu amortis 5 600 € pendant 9 ans, soit 50 400 €, ta plus-value imposable augmente d'autant. Si tu ne respectes pas un engagement (durée, niveau de loyer…), les amortissements déduits sont réintégrés dans ton revenu foncier de l'année.
Comment l'activer, pas à pas
Vérifie le logement et la date
Immeuble collectif, neuf ou en VEFA, acte signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.Choisis le niveau de loyer
Intermédiaire, social ou très social : plus le loyer est bas, plus le taux est élevé.Loue dans les 12 mois
Bail nu, résidence principale du locataire, locataire sous plafonds de ressources.Exerce l'option
Dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, avec l'engagement de location. L'option est irrévocable pour ce logement.
☑️ Avant de signer
0/5Limites et erreurs fréquentes
- Confondre avec une réduction d'impôt : tu ne paies pas moins d'impôt sur ton salaire, tu réduis la base de tes revenus fonciers.
- Oublier les prélèvements sociaux (17,2 %) sur un revenu foncier positif.
- Acheter pour l'avantage fiscal sans vérifier que le loyer plafonné couvre le crédit. Compare avec la rentabilité d'un investissement locatif.
- Négliger la sortie : revente avant 9 ans ou loyer hors plafond = amortissements réintégrés.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre Jeanbrun et Pinel ?
Le Pinel donnait une réduction d'impôt. Le Jeanbrun est une déduction de tes revenus fonciers par amortissement, et le logement peut se situer partout en France (métropole ou Drom).
Quel est le statut du bailleur privé ?
C'est le nom officiel du dispositif : « Relance logement », dit Jeanbrun. Il vise les loyers imposés en revenus fonciers, avec engagement de location de 9 ans.
Peut-on investir dans l'ancien avec le Jeanbrun ?
Oui, si le logement est vétuste, en immeuble collectif, et fait l'objet de travaux de réhabilitation. Les seuils précis figurent dans la rubrique « Ancien » de la fiche officielle.
Jusqu'à quand le dispositif s'applique-t-il ?
Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2028. La date d'acquisition est celle de l'acte notarié.
Pour aller plus loin
Pour comparer avec Denormandie et Loc'Avantages, voir les dispositifs d'investissement locatif défiscalisé en 2026. Pour préparer ton projet : comment investir dans le locatif quand on débute, emprunter pour un investissement locatif et simuler son investissement locatif. Comparer avec le meublé ? Voir LMNP ou SCI.
Sources
- Service-Public : Investissement locatif Relance logement - Jeanbrun · consulté le 2026-11-01
