La réponse en bref
En 2026, trois dispositifs d'investissement locatif défiscalisé restent ouverts en location nue : Denormandie (réduction de 12 à 21 % du prix, jusqu'au 31 décembre 2027), Loc'Avantages (réduction de 15 à 65 % des loyers, convention Anah avant fin 2027) et Relance logement, dit Jeanbrun (amortissement du neuf, achat jusqu'au 31 décembre 2028). Le Pinel n'existe plus depuis le 1er janvier 2025.
✅ À retenir
- Pinel, Duflot et « Louer abordable » ne peuvent plus être souscrits. Les guides qui les présentent comme actifs sont périmés.
- Denormandie et Loc'Avantages donnent une réduction d'impôt ; Jeanbrun donne une déduction de revenus fonciers.
- Dans les trois cas, tu plafonnes ton loyer et tu sélectionnes ton locataire selon ses ressources : l'avantage fiscal se paie par un loyer plus bas.
- Une réduction d'impôt n'a de sens que si le bien est rentable sans elle. Compare toujours le gain fiscal au loyer que tu abandonnes.
- Le déficit foncier et le LMNP ne sont pas des dispositifs « à engagement » : ils réduisent l'impôt par la façon dont tu comptabilises tes revenus.
Les dispositifs encore ouverts en 2026
La fiche officielle « Investissement locatif : quels sont les dispositifs ? » (Service-Public, vérifiée le 15 avril 2026) compare trois dispositifs. Le logement doit être loué vide, comme résidence principale du locataire.
| Denormandie | Loc'Avantages | Relance logement (Jeanbrun) | |
|---|---|---|---|
| Logement | Ancien + travaux (≥ 25 % du coût) | Récent ou ancien, avec ou sans travaux | Neuf, ou ancien réhabilité, en immeuble collectif |
| Date limite | 31 décembre 2027 | 31 décembre 2027 | 31 décembre 2028 |
| Où ? | Certaines communes seulement | Selon la convention Anah | Partout en France |
| Avantage | Réduction d'impôt | Réduction d'impôt | Déduction des revenus fonciers |
| Engagement | 6 ou 9 ans, prolongeable de 3 ans | 6 ans | 9 ans |
| Plafond des niches | Oui | Oui | Non |
Dispositifs fermés : Pinel (depuis le 1er janvier 2025), « Louer abordable » (depuis mars 2022), Duflot (depuis septembre 2014).
Denormandie : réduire l'impôt en rénovant
Le Denormandie vise un logement ancien dans une commune éligible (« Cœur de ville », convention d'opération de revitalisation de territoire, ou besoin de réhabilitation important) ou une copropriété en grave difficulté. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition.
| Durée d'engagement de location | Réduction d'impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix du bien |
| 9 ans | 18 % du prix du bien |
| 12 ans | 21 % du prix du bien |
La base est le coût de l'opération plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par m² de surface habitable. Le locataire ne doit pas être dans ton foyer fiscal et ses ressources sont plafonnées, par exemple 44 344 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zone A (bail signé en 2026). Pour savoir si une ville est éligible, la fiche renvoie vers un simulateur officiel.
Loc'Avantages : une réduction sur les loyers perçus
Ici, tu signes une convention avec l'Anah (demande enregistrée entre le 1er avril 2022 et le 31 décembre 2027). Tu appliques au plafond de loyer de ta commune une décote de 15 % (intermédiaire, « loc1»), 30 % (social, « loc2 ») ou 45 % (très social, « loc3 », uniquement avec intermédiation locative). La réduction se calcule sur les loyers bruts :
| Niveau | Sans intermédiation | Avec intermédiation locative |
|---|---|---|
| Intermédiaire (loc1) | 15 % | 20 % |
| Social (loc2) | 35 % | 40 % |
| Très social (loc3) | non ouvert | 65 % |
Le taux ne dépend pas de la ville. Le dispositif ne se cumule pas avec un autre régime d'incitation fiscale, ni avec un immeuble classé ou inscrit aux monuments historiques.
Le calcul que les brochures évitent : ce que tu gagnes vraiment
Exemple illustratif : un T2 dont le loyer de marché est de 600 € par mois (7 200 € par an), imposé au régime réel avec une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 47 % de prélèvement sur chaque euro de loyer.
| Loyer de marché | Loc'Avantages loc1 | Loc'Avantages loc2 | |
|---|---|---|---|
| Loyer mensuel | 600 € | 510 € (−15 %) | 420 € (−30 %) |
| Loyers annuels | 7 200 € | 6 120 € | 5 040 € |
| Loyer abandonné | n/a | 1 080 € | 2 160 € |
| Réduction d'impôt | 0 € | 15 % × 6 120 = 918 € | 35 % × 5 040 = 1 764 € |
15 % de 6 120 €
90 € × 12 mois
35 % de 5 040 €
180 € × 12 mois
Source : exemple illustratif, taux de la fiche Service-Public
En brut, la réduction est inférieure au loyer abandonné dans les deux cas. Elle ne devient intéressante qu'après impôt : ce loyer perdu t'aurait coûté environ 47 % en impôts, soit 510 € (loc1) ou 1 020 € (loc2) de prélèvements évités. Gain net approximatif : +408 € en loc1 et +744 € en loc2 par an. À 11 % de tranche marginale, le gain disparaît presque. Le dispositif sert surtout aux tranches élevées, ou quand tu as de toute façon des difficultés à louer au prix du marché.
Jeanbrun : amortir un logement neuf
Le dispositif Relance logement te laisse amortir 80 % du prix d'un logement neuf (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon le niveau de loyer), avec un plafond de déduction de 8 000 € par an et par foyer fiscal en règle générale. Il échappe au plafonnement des niches fiscales mais, à la revente, les amortissements augmentent la plus-value. Le détail, un exemple chiffré et la mise en garde sur le projet de loi d'assouplissement sont dans notre article sur le dispositif Jeanbrun.
Défiscaliser sans dispositif : déficit foncier et LMNP
Deux leviers n'imposent ni plafond de loyer ni engagement de location sur plusieurs années :
- Le déficit foncier (location nue, régime réel) : tes travaux et charges dépassent tes loyers. L'excédent, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur ton revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Voir les impôts sur un investissement locatif.
- Le LMNP (location meublée) : l'amortissement du bien et du mobilier efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. Voir investir en LMNP et l'amortissement en LMNP.
Les régimes Malraux et Monuments historiques concernent des immeubles protégés avec des travaux lourds. Ils dépassent le cadre d'un premier investissement : consulte la page « Immeubles spéciaux » d'impots.gouv.fr avant tout engagement.
Quel dispositif pour quel profil ?
| Ta situation | Piste à regarder | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Tranche d'imposition élevée, veut du neuf | Jeanbrun | Plus-value à la revente |
| Tu veux rénover en centre-ville | Denormandie | Commune éligible, 25 % de travaux |
| Tu as déjà un bien à louer à prix modéré | Loc'Avantages | Convention Anah, ressources du locataire |
| Tu veux rester flexible | LMNP ou déficit foncier | Régime réel, comptabilité |
| Faible imposition | Aucune niche | Un avantage fiscal ne sert à rien sans impôt à réduire |
Les erreurs qui coûtent cher
- Acheter pour la réduction d'impôt : un bien mal situé ou trop cher reste une mauvaise affaire. Calcule d'abord la rentabilité.
- Oublier le plafonnement global des niches fiscales pour Denormandie et Loc'Avantages.
- Rompre l'engagement : revendre ou ne plus respecter les plafonds avant l'échéance fait perdre l'avantage.
- Négliger le financement : vérifie ta capacité d'emprunt avec notre guide sur l'emprunt locatif et teste ton projet avec la simulation d'investissement locatif.
☑️ Avant de signer
0/5Questions fréquentes
Quelle est la nouvelle loi de défiscalisation immobilière en 2026 ?
C'est le dispositif « Relance logement », dit Jeanbrun : amortissement d'un logement neuf loué nu pendant 9 ans, pour les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028.
Le Pinel existe-t-il encore ?
Non. Le Pinel ne peut plus être souscrit depuis le 1er janvier 2025, selon Service-Public. Seuls ceux qui ont investi avant cette date continuent de bénéficier de leur réduction.
Quel dispositif choisir pour de l'ancien ?
Le Denormandie, si la commune est éligible et que les travaux atteignent 25 % du coût, ou Loc'Avantages avec convention Anah, avec ou sans travaux.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?
Pas pour un même logement : Loc'Avantages et Jeanbrun ne se cumulent avec aucun autre dispositif. Pour Denormandie, le cumul est possible avec un Pinel sur un autre logement.
Comment se calcule l'impôt sur le revenu locatif ?
Les loyers nus sont des revenus fonciers, imposés au barème avec 17,2 % de prélèvements sociaux, au micro-foncier ou au réel. Détail dans notre guide.
Pour aller plus loin
Pour démarrer : investir dans le locatif quand on débute. Meublé ou société ? Voir LMNP ou SCI.
Sources
- Service-Public : Investissement locatif, quels sont les dispositifs ? · consulté le 2026-11-01
- Service-Public : Investissement locatif dans l'ancien, loi Denormandie · consulté le 2026-11-01
- Service-Public : Revenus locatifs d'un logement conventionné Anah (Loc'Avantages) · consulté le 2026-11-01
- Service-Public : Relance logement, Jeanbrun · consulté le 2026-11-01
