Taxe foncière en location meublée : qui paie, comment la déduire

Cet article répond à trois questions : qui paie, ce qu'on peut refacturer, et ce qu'on déduit selon le régime. Il s'appuie sur les fiches officielles citées en bas de page. La taxe foncière n'est qu'une ligne du calcul LMNP : l'ensemble est dans fiscalité LMNP.

Qui paie la taxe foncière quand le logement est loué ?

Selon service-public.fr, la taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire ou l'usufruitier du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle reste due même si le logement est loué. Un meublé ne change rien : le bail ne transfère pas cet impôt au locataire.

Sur le même avis d'imposition figurent deux lignes distinctes :

Si tu as vendu en cours d'année, c'est la situation au 1er janvier qui compte, pas la date de vente. Les exonérations de taxe foncière visent surtout l'habitation principale de certains propriétaires (selon l'âge, les revenus ou le handicap) : un bien que tu mets en location meublée n'en bénéficie pas à ce titre.

Taxe foncière déductible : micro-BIC ou réel ?

La déduction dépend uniquement de ton régime d'imposition. Service-public.fr précise que le micro-BIC donne droit à un abattement forfaitaire et que les charges ne peuvent pas être déduites, alors que le régime réel permet de déduire les frais et charges réellement supportés pour l'activité.

Avec le micro-BIC, la taxe foncière est déjà « comprise » dans les 50 % d'abattement. Elle ne justifie donc pas, à elle seule, de passer au réel : le choix se fait en comparant toutes tes charges et ton amortissement à 50 % des loyers (le calcul est détaillé dans l'amortissement LMNP). Les plafonds de recettes changent pour les revenus 2026 : ils sont dans plafond LMNP 2026.

Exemple chiffré : ce que la taxe foncière te coûte vraiment

Un studio meublé loué 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers par an. Taxe foncière : 1 100 €, dont une TEOM de 180 € refacturée au locataire (exemple illustratif, hors prélèvements sociaux).

1. La taxe foncière « nette » à ta charge est de 920 € (1 100 € moins 180 € de TEOM remboursée par le locataire).
2. En micro-BIC, ta base imposable est de 4 800 € (9 600 € moins 50 %). La taxe foncière ne change rien à ton impôt.
3. Au réel, la taxe foncière entre dans tes charges. Si tes charges et ton amortissement dépassent 4 800 €, tu gagnes à passer au réel, et chaque euro de taxe foncière réduit ta base d'un euro.

L'économie dépend alors de ta tranche marginale d'imposition. Sur 1 100 € de taxe foncière déduite :

La déduction n'est donc pas un « remboursement » de la taxe : elle ne compense qu'une fraction du montant payé. Ce chiffre sert à mesurer ce que le réel t'apporte, pas à justifier un investissement. Pour la rentabilité complète d'un achat, lis investir en LMNP.

La CFE, l'autre taxe locale du loueur en meublé

La location meublée est une activité commerciale : elle peut donc être soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE). D'après la fiche officielle Entreprendre de service-public, la CFE est due en location meublée lorsque les recettes dépassent 5 000 €. Elle n'est pas due quand le meublé est inclus dans la résidence principale du propriétaire.

• Recettes de 4 800 € par an : pas de CFE pour ce critère.
• Recettes de 9 600 € par an : la CFE peut être due, même au micro-BIC.

Son montant dépend de ta commune : consulte ton avis de CFE plutôt qu'un chiffre moyen. La CFE n'est pas la taxe foncière : ce sont deux impôts distincts, avec deux avis.

Comment déduire la taxe foncière, pas à pas

1. Confirme ton régime

   Si tu es au micro-BIC, il n'y a rien à déduire : l'abattement de 50 % couvre déjà la taxe foncière.

2. Récupère ton avis de taxe foncière

   Garde le document : il détaille la taxe foncière et la TEOM.

3. Isole la TEOM refacturée

   Note ce que le locataire t'a remboursé. Cette part ne doit pas être comptée comme une charge qui reste à ta charge.

4. Saisis la taxe foncière dans tes charges

   Ton comptable ou ton logiciel la rattache à l'exercice concerné. Pour le détail du formulaire, lis déclarer un LMNP au réel.

5. Conserve les justificatifs

   Avis de taxe foncière, relevé de paiement et quittances de loyer avec charges.

Erreurs fréquentes

• Déduire la taxe foncière au micro-BIC : impossible, l'abattement de 50 % est forfaitaire.
• Refacturer la taxe foncière entière : seule la TEOM est une charge récupérable.
• Confondre taxe foncière et CFE : deux impôts locaux, deux avis, deux échéances.
• Oublier la TEOM remboursée : elle ne doit pas gonfler tes charges déduites.
• Compter la déduction comme un remboursement : elle réduit ta base imposable, elle ne rend pas la taxe.

Questions fréquentes

Qui paie la taxe foncière en location ? Le propriétaire ou l'usufruitier au 1er janvier, même si le logement est loué. Le locataire ne rembourse que la TEOM, qui est une charge récupérable.

Quelle est la taxe à payer pour une location meublée ? La taxe foncière (et la TEOM) sur le bien, et la CFE si les recettes meublées dépassent 5 000 € et que le meublé n'est pas dans ta résidence principale.

La taxe foncière est-elle déductible en LMNP ? Oui au régime réel, avec tes autres charges. Non au micro-BIC : l'abattement forfaitaire de 50 % remplace toutes les charges.

Peut-on être exonéré de taxe foncière sur un meublé loué ? Les exonérations de service-public.fr concernent l'habitation principale de certains propriétaires. Un logement mis en location meublée n'en bénéficie pas à ce titre.

Pour aller plus loin

• Fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel, lequel choisir
• Comptable LMNP : combien ça coûte
• Rentabilité d'un investissement locatif
• LMNP ou SCI : que choisir