CFE et LMNP : faut-il la payer ? Exonérations et calcul

Les pages concurrentes répètent surtout « 5 000 € » sans montrer quelle année compte ni combien tu paies. Cet article déroule les règles de la fiche officielle de service-public, avec une frise sur trois ans et un exemple chiffré. Pour la vue d'ensemble de l'impôt sur tes loyers, lis d'abord la fiscalité LMNP.

Le LMNP doit-il payer la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises est un impôt local dû par toute personne qui exerce une activité non salariée à titre professionnel. Selon impots.gouv.fr, la location meublée « ne relève pas de la simple gestion de son patrimoine privé » : c'est une activité professionnelle au sens de la CFE, même si tu es reconnu loueur en meublé non professionnel pour tes revenus. Les deux notions sont indépendantes (le détail est dans LMNP ou LMP).

La fiche Entreprendre de service-public fixe les conditions pour la location meublée :

Le micro-BIC et le réel ne changent rien : la CFE ne dépend pas de ton régime d'imposition, seulement de tes recettes et de ton logement.

Les cas d'exonération en LMNP

Les exonérations utiles pour un particulier qui loue en meublé, d'après service-public et impots.gouv.fr :

• Recettes N-2 ≤ 5 000 € : exonération, quelle que soit la commune.
• Année de début d'activité : exonération jusqu'au 31 décembre, quelle que soit la date du premier bail. Elle se demande avec la déclaration initiale 1447-C-SD (version papier, au service des impôts des entreprises).
• Location occasionnelle d'une partie de ton habitation personnelle, ou chambre louée à un étudiant dans ta résidence principale, à un prix raisonnable : exonération de plein droit.
• Meublé de tourisme ou location de ton habitation personnelle (hors périodes de location) : exonération sauf si la commune s'y oppose par délibération. Vérifie donc auprès de ta mairie ou de ton SIE.

La règle des deux ans : quelle année compte vraiment

C'est le point que les autres pages éludent. Service-public indique que l'entreprise est exonérée de CFE si son chiffre d'affaires de l'avant-dernière année (N-2) n'a pas dépassé 5 000 €. Quand l'activité a démarré l'année précédente (N-1), c'est le chiffre d'affaires de cette première année qui sert, recalculé sur 12 mois au prorata du temps d'exploitation si besoin.

Exemple illustratif : un studio meublé, premier bail signé en mars 2026, loué 650 € par mois.

Ici, 10 mois de loyers en 2026 donnent 6 500 € : le seuil est franchi, la CFE tombera en 2027 et 2028. Avec un loyer de 450 €, les mêmes 10 mois donnent 4 500 € : pas de CFE en 2028. Une année partielle sous 5 000 € protège donc l'année N+2, pas l'année N.

Comment la CFE est calculée (base minimum)

La CFE se calcule sur la valeur locative des biens soumis à la taxe foncière utilisés l'avant-dernière année. La base ne peut pas descendre sous une base minimum votée par ta commune, qui dépend de ton chiffre d'affaires N-2. Voici les montants officiels pour 2026 :

Attention : ces montants sont des bases, pas ce que tu paies. La cotisation est la base multipliée par le taux de ta commune, que l'administration publie sur un service en ligne. Service-public ajoute des frais de gestion de 1 % du montant de la CFE. La taxe additionnelle pour les chambres de commerce (1,12 %) ne s'applique pas aux loueurs de meublés, qui figurent parmi les exonérés.

Exemple illustratif, avec un taux fictif : base minimum de 500 € (recettes N-2 de 6 500 €), taux communal de 30 %. CFE = 500 × 30 % = 150 €, plus 1 % de frais, soit environ 151,50 €. La même année, un voisin dans une commune qui vote une base de 250 € paie la moitié : seule ta commune décide.

Démarches et dates à connaître

1. Déclare le début d'activité

   L'année où tu démarres, dépose la déclaration initiale 1447-C-SD au service des impôts des entreprises pour bénéficier de l'exonération de première année.

2. Récupère ton avis en ligne

   L'avis de CFE est dématérialisé : il se consulte sur ton compte fiscal en ligne ou sur Portailpro, avec le montant et la date limite.

3. Paie au plus tard le 15 décembre

   Le règlement se fait par défaut sur internet. Tu peux opter pour le prélèvement à l'échéance (jusqu'au 30 novembre) ou le prélèvement mensuel (jusqu'au 30 juin).

4. Signale tout changement

   Une déclaration modificative 1447-M-SD se dépose avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (jusqu'au 5 mai 2026 pour la CFE 2027).

Si ça ne va pas

Erreurs fréquentes

• Penser que le LMNP dispense de CFE : le statut ne change rien à cet impôt local.
• Regarder les recettes de l'année en cours : c'est l'année N-2 qui compte.
• Oublier la déclaration 1447-C-SD l'année de démarrage, donc l'exonération.
• Confondre CFE et taxe foncière : deux avis, deux échéances (taxe foncière en location meublée).
• Payer sans relire l'avis : base, taux et année peuvent comporter une erreur.

Questions fréquentes

Faut-il payer la CFE en LMNP ? Oui si tes recettes meublées de l'année N-2 dépassent 5 000 € et que le logement n'est pas dans ta résidence principale. Sinon tu es exonéré.

Quand est-on exonéré de CFE en location meublée ? Pendant l'année de début d'activité, si les recettes N-2 sont de 5 000 € ou moins, ou si le meublé est inclus dans ta résidence principale.

Comment calculer la CFE d'un LMNP ? Base d'imposition (valeur locative ou base minimum de la commune) multipliée par le taux communal, plus 1 % de frais de gestion.

Quelle est la date limite de paiement de la CFE ? En général le 15 décembre, en ligne, sur l'avis disponible dans ton espace professionnel.

Pour aller plus loin

• Investir en LMNP : rentabilité et méthode
• Déclarer un LMNP au réel
• Plafond LMNP 2026
• Comptable LMNP : combien ça coûte