La réponse en bref
À Bordeaux, un appartement ancien se négocie autour de 4 000 à 4 400 €/m² selon les sources, pour un rendement brut moyen d'environ 4 %, et le loyer est plafonné par l'encadrement depuis le 15 juillet 2022. Les quartiers les plus rentables sont Bacalan et la rive droite (environ 4,5 à 6,5 % brut) ; le centre et les Chartrons restent sous 3,5 %. Après charges, vacance et frais d'achat, compte plutôt 2 à 3 % net.
✅ À retenir
- Les prix affichés divergent d'une source à l'autre (environ 4 000 à 4 800 €/m²) : compare toujours la méthode (médiane, annonces ou ventes réelles).
- Le rendement brut baisse quand le prix monte : Chartrons et Triangle d'Or sont plus chers et moins rentables que Bacalan, la Bastide ou la rive droite.
- L'encadrement des loyers s'applique à toute la commune : ton loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (médian + 20 %).
- Un logement classé F ou G au DPE interdit tout complément de loyer.
- Le chiffre qui compte est le rendement net sur le coût total, pas le brut de l'annonce.
Le marché bordelais en chiffres
Les sites d'estimation ne donnent pas tous le même prix, car ils n'utilisent pas la même méthode. Pour un appartement ancien, les repères consultés en novembre 2026 se situent entre 4 000 et 4 800 €/m².
| Source consultée | Prix au m² annoncé | Nature |
|---|---|---|
| iAD France | ≈ 4 141 € (fourchette 3 514 à 4 839 €) | Appartement ancien |
| Efficity | ≈ 4 150 € (juin 2026) | Appartements |
| Ymanci | ≈ 4 003 € (septembre 2026) | Prix médian |
| MeilleursAgents, via investissement-locatif.com | ≈ 4 343 € (1er juillet 2026) | Appartements |
Côté loyers, la même source cite environ 12,6 €/m² en location nue et 18,4 €/m² en meublé (médianes), avec une fourchette de 11 à 20 €/m² selon le bien. Ce sont des ordres de grandeur : ton loyer réel dépendra du plafond légal de ton logement.
Quartiers : où le rendement est le plus élevé
Plus le prix au m² est élevé, plus le rendement brut baisse. Les estimations de investissement-locatif.com (mise à jour du 7 septembre 2026) donnent ceci :
| Secteur | Prix moyen au m² | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
| Rive droite (Cenon, Lormont, Floirac) | 2 500 à 3 000 € | 5 à 6,5 % |
| Bacalan | ≈ 3 458 € | 4,5 à 5,2 % |
| Talence, Pessac, Mérignac | 3 400 à 3 700 € | 4,5 à 5,2 % |
| La Bastide / Bastide-Niel | ≈ 4 129 € | 3,5 à 4,5 % |
| Chartrons / Triangle d'Or | 5 000 à 6 000 € et plus | 3 à 3,5 % |
5 à 6,5 %
4,5 à 5,2 %
4,5 à 5,2 %
3,5 à 4,5 %
3 à 3,5 %
Source : Estimations investissement-locatif.com, 7 septembre 2026 ; milieu de fourchette calculé par nos soins
Un rendement élevé a une contrepartie : sur la rive droite, la demande locative et la revente dépendent davantage de la desserte et de l'évolution du quartier. Vérifie l'accès au tram, le taux de vacance et les travaux prévus avant de signer.
L'encadrement des loyers : ce que tu ne peux pas faire
Selon la Ville de Bordeaux, tout bail signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022 est encadré. Le dispositif couvre les logements vides ou meublés du parc privé, y compris la colocation et le bail mobilité.
| Niveau | Définition |
|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian observé par l'observatoire local (A'Urba) |
| Loyer majoré | Référence + 20 % : c'est le plafond |
| Loyer minoré | Référence − 30 % |
Le plafond dépend de la zone (quatre zones à Bordeaux), de l'époque de construction, du nombre de pièces, du type de bien et du caractère meublé ou non. Un complément de loyer est possible pour un atout exceptionnel (jardin privatif, balcon, vue sur un monument classé), mais il est interdit pour un logement F ou G au DPE. En cas de dépassement, le bailleur s'expose au remboursement du trop-perçu et à une amende préfectorale pouvant atteindre 5 000 € ou 15 000 €.
Exemple chiffré : un T2 de 40 m² à Bordeaux
Exemple illustratif, avec des hypothèses à remplacer par les tiennes :
- prix : 4 150 €/m² × 40 m² = 166 000 € ;
- frais de notaire : 7,3 % (taux moyen annoncé pour l'ancien en Gironde) = 12 118 € ;
- coût total : 178 118 € ;
- loyer retenu : 14 €/m² (hypothèse, à remplacer par ton plafond), soit 560 €/mois et 6 720 €/an.
| Poste annuel | Montant |
|---|---|
| Loyers perçus | 6 720 € |
| Taxe foncière (hypothèse) | − 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables (hypothèse) | − 700 € |
| Assurance propriétaire non occupant (hypothèse) | − 150 € |
| Entretien (hypothèse) | − 300 € |
| Vacance d'un mois | − 560 € |
| Revenu net avant impôt | 4 110 € |
- Rendement brut : 6 720 ÷ 166 000 = 4,05 %.
- Rendement net avant impôt : 4 110 ÷ 178 118 = 2,31 %.
L'écart (environ 1,7 point) montre pourquoi une annonce « 4 % » ne dit pas ce que tu gagnes. Ensuite, l'impôt et le crédit modifient encore le résultat : voir simulation d'un investissement locatif avec crédit et les impôts sur un investissement locatif.
Méthode pas à pas avant d'acheter
Fixe ton budget total
Prix, frais de notaire (environ 7,3 % dans l'ancien), travaux. Vérifie ta capacité avec emprunter pour un investissement locatif.Choisis le secteur selon ton objectif
Rendement plus élevé : Bacalan, rive droite, première couronne. Valeur patrimoniale : centre et Chartrons, avec un rendement plus faible.Contrôle le plafond de loyer
Utilise le simulateur officiel avec l'adresse, la surface, l'époque de construction et le mode (vide ou meublé).Demande le DPE et les charges
Un classement F ou G pèse sur la location et interdit le complément de loyer.Calcule le rendement net
Intègre taxe foncière, charges non récupérables, vacance et entretien.Choisis le régime fiscal
Location nue, meublée ou dispositif de défiscalisation : compare dans investissement locatif défiscalisé.
☑️ À vérifier avant de faire une offre
0/5Les erreurs fréquentes
- Se fier au loyer de l'annonce : si elle dépasse le plafond, tu devras le baisser, et tu risques un remboursement.
- Confondre brut et net : l'exemple ci-dessus passe de 4,05 % à 2,31 %.
- Oublier la vacance : même un mois par an pèse sur le résultat.
- Négliger le DPE : un logement F ou G est plus difficile à louer et à vendre.
- Choisir un quartier pour son prestige : le rendement des Chartrons est parmi les plus bas de la ville.
Questions fréquentes
Est-il intéressant d'investir à Bordeaux en 2026 ?
Cela dépend de ton objectif. Le rendement brut moyen tourne autour de 4 % et le net est plus bas. Bordeaux séduit surtout pour la demande locative, moins pour le rendement immédiat.
Quel est le prix moyen des loyers à Bordeaux ?
Environ 12,6 €/m² en location nue et 18,4 €/m² en meublé selon investissement-locatif.com. Ton plafond réel dépend de la zone, de la taille et de l'époque de construction.
Bordeaux est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?
Oui. Tout bail signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022 est encadré, selon la Ville de Bordeaux.
Quel type de bien éviter ?
Un logement classé F ou G : il limite la location et interdit le complément de loyer. Évite aussi un bien dont le loyer plafonné ne couvre pas tes charges.
Pour aller plus loin
- Investir dans l'immobilier locatif quand on débute
- Investissement locatif clés en main : avantages et pièges
- Dispositif Jeanbrun : conditions, plafonds et exemple chiffré
Sources
- Ville de Bordeaux : l'encadrement des loyers · consulté le 2026-11-02
- Simulateur de loyer encadré, Bordeaux Métropole · consulté le 2026-11-02
- Rendement locatif Bordeaux (investissement-locatif.com) · consulté le 2026-11-02
- Prix au m² à Bordeaux (iAD France) · consulté le 2026-11-02
