La réponse en bref
À Paris, l'investissement locatif rapporte surtout entre 3,1 % et 4,2 % brut : d'après les ventes de 2025 et les loyers de référence, le 6e arrondissement plafonne à 3,1 % (13 336 € le m²) et le 13e monte à 4,2 % (8 824 € le m²). Plus le prix au m² monte, plus le rendement baisse. Avec un apport raisonnable, le loyer ne couvre pas la mensualité.
✅ À retenir
- Les arrondissements de l'est et du nord (10e, 13e, 14e, 19e, 20e) affichent les meilleurs rendements bruts, autour de 4 %.
- Le centre et l'ouest (1er au 8e, 16e) coûtent 11 000 à 13 300 € le m² pour un rendement brut d'environ 3,1 à 3,7 %.
- À Paris, le loyer est plafonné : tu ne peux pas compenser un prix élevé en montant le loyer.
- Un rendement brut de 4 % ne dit rien du cash-flow : sur notre exemple, il manque plus de 600 € par mois chaque mois.
Ce guide chiffre le marché parisien avec des données publiques que nous avons recalculées : les ventes enregistrées en 2025 (base DVF) et les loyers de référence de la Ville de Paris. Pour la méthode générale, voir la rentabilité d'un investissement locatif.
Prix, loyers et rendement brut par arrondissement
Voici ce que donnent les deux sources croisées. Le prix au m² est la médiane des ventes d'appartements de 2025 (une seule ligne par vente, hors lots multiples). Le loyer est le loyer de référence d'un 1 pièce non meublé construit avant 1946, moyenné sur les quartiers de l'arrondissement. Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix au m².
| Arrondissement | Prix médian au m² | Loyer de référence au m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1er | 11 790 € | 34,4 € | 3,5 % |
| 2e | 10 981 € | 34,3 € | 3,7 % |
| 3e | 11 667 € | 34,0 € | 3,5 % |
| 4e | 12 663 € | 34,8 € | 3,3 % |
| 5e | 11 636 € | 33,3 € | 3,4 % |
| 6e | 13 336 € | 34,9 € | 3,1 % |
| 7e | 13 043 € | 34,4 € | 3,2 % |
| 8e | 11 429 € | 34,0 € | 3,6 % |
| 9e | 10 610 € | 33,0 € | 3,7 % |
| 10e | 9 333 € | 31,4 € | 4,0 % |
| 11e | 9 822 € | 30,9 € | 3,8 % |
| 12e | 8 986 € | 28,1 € | 3,8 % |
| 13e | 8 824 € | 31,0 € | 4,2 % |
| 14e | 9 478 € | 31,5 € | 4,0 % |
| 15e | 9 386 € | 30,4 € | 3,9 % |
| 16e | 10 492 € | 30,5 € | 3,5 % |
| 17e | 9 700 € | 31,1 € | 3,9 % |
| 18e | 8 952 € | 29,2 € | 3,9 % |
| 19e | 8 118 € | 27,9 € | 4,1 % |
| 20e | 8 433 € | 28,4 € | 4,0 % |
13 336 € le m²
13 043 € le m²
12 663 € le m²
10 492 € le m²
9 822 € le m²
8 952 € le m²
8 433 € le m²
8 118 € le m²
8 824 € le m²
Source : calcul de l'article d'après les ventes DVF 2025 et les loyers de référence de la Ville de Paris
Trois limites à garder en tête :
- Le prix est une médiane sur tous les appartements vendus. Un studio se vend en général plus cher au m² que l'ensemble.
- Un loyer de référence n'est pas un loyer constaté : c'est le repère médian du secteur. Le plafond légal est plus haut (voir plus bas), mais un petit logement mal placé peut se louer en dessous.
- Le rendement brut ignore frais de notaire, charges, vacance et impôt. Il sert à comparer des quartiers, pas à décider d'un achat.
Pourquoi le rendement baisse quand le prix monte
Entre le 6e et le 19e, le prix au m² est divisé par 1,6 (13 336 € contre 8 118 €), alors que le loyer de référence ne baisse que de 20 % (34,9 € contre 27,9 €). Le loyer parisien varie donc bien moins que le prix : c'est ce qui écrase le rendement dans les beaux quartiers. À Paris, l'écart entre arrondissements se joue surtout sur la valeur du bien, pas sur le loyer qu'il rapporte.
Exemple chiffré : un studio dans le 18e
Prenons un studio de 28 m² (surface médiane des ventes du 18e en 2025), acheté au prix médian du secteur. Les hypothèses ci-dessous sont à remplacer par les tiennes : un apport de 30 000 €, un crédit sur 20 ans à 3,5 % et une assurance à 0,30 % par an.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix (28 m² × 8 952 €) | 250 656 € |
| Frais de notaire (7,5 %, ancien) | 18 799 € |
| Coût total | 269 455 € |
| Apport | − 30 000 € |
| Capital emprunté | 239 455 € |
| Mensualité (20 ans, 3,5 %) | 1 389 € |
| Assurance | 60 € |
| Mensualité totale | 1 449 € |
| Loyer de référence (28 m² × 29,2 €) | 818 € |
| Écart avant charges et impôt | − 631 € par mois |
Le rendement brut de 3,9 % est correct pour Paris, mais il ne paie qu'à peine plus de la moitié de la mensualité. Il faut encore retirer la taxe foncière, la copropriété et la vacance. Le même calcul dans le 6e (studio de 30 m² à 13 336 € le m²) donne un coût total de 430 086 € et une mensualité de environ 2 420 € pour un loyer de référence de 1 047 €.
Le sujet du financement est détaillé dans emprunter pour un investissement locatif et le calcul complet du cash-flow dans la simulation d'investissement locatif.
Comment choisir son arrondissement
Fixe ton budget total
Compte le prix plus 7 à 8 % de frais dans l'ancien, puis les travaux éventuels. Le budget détermine le secteur avant le goût.Compare rendement et effort d'épargne
Un 4 % brut dans le 19e peut coûter moins cher à tenir qu'un 3,1 % dans le 6e. Calcule la mensualité avant de visiter.Vérifie le plafond de loyer
Utilise la grille de la Ville de Paris pour ton adresse exacte : le loyer maximal dépend du quartier, de la taille et de l'époque.Contrôle le DPE
Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028.Teste une vacance et un loyer plus bas
Retire deux mois de loyer par an et 10 % de loyer, puis regarde si le projet tient encore.
☑️ Avant de signer à Paris
0/5Quand Paris n'est pas le bon choix
Paris attire par la demande locative (étudiants, actifs) et la faible vacance, pas par le rendement. Si ton objectif est un loyer qui couvre le crédit, une ville où le prix au m² est plus bas conviendra mieux. Pour comparer, lis investissement locatif à Bordeaux. Si tu vises le neuf, regarde aussi le dispositif Jeanbrun, et pour la fiscalité sur les loyers, les impôts d'un investissement locatif.
Erreurs fréquentes
- Comparer un prix d'annonce à un prix médian de vente. Les prix de vente réels sont souvent inférieurs au prix demandé.
- Prendre un loyer sans vérifier le plafond. Un loyer trop haut peut être contesté par le locataire.
- Raisonner en brut. Taxe foncière, charges de copropriété et vacance retirent plusieurs points.
- Oublier l'effort d'épargne. Un bien à 4 % brut peut coûter plusieurs centaines d'euros par mois.
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir dans l'immobilier locatif à Paris ?
Pas en rendement : le brut se situe entre 3,1 % et 4,2 % selon l'arrondissement d'après nos calculs, avant charges et impôt. L'intérêt tient plutôt à la demande locative et à la durée de détention.
Quel arrondissement de Paris est le plus rentable ?
D'après les ventes de 2025 et les loyers de référence, le 13e (4,2 %), le 19e (4,1 %) et le 10e, le 14e et le 20e (4,0 %). Le 6e est le moins rentable (3,1 %).
Le loyer est-il encadré à Paris ?
Oui. Paris fait partie des communes en zone tendue où le loyer est plafonné par un loyer de référence majoré, selon Service-Public.
Quel budget faut-il pour investir à Paris ?
Pour un studio de 28 m² dans le 18e, environ 270 000 € tout compris, avec 7,5 % de frais de notaire. Les chiffres de l'article sont des hypothèses.
Pour aller plus loin
Sources
- Demandes de valeurs foncières (DVF), ventes 2025, data.gouv.fr (calcul de l'article) · consulté le 2026-11-07
- Encadrement des loyers à Paris, loyers de référence (Ville de Paris, Open Data) · consulté le 2026-11-07
- Encadrement des loyers en zone tendue (Service-Public) · consulté le 2026-11-07
- Frais d'acquisition (Notaires de France) · consulté le 2026-11-07
