La réponse en bref
Oui, tu peux revenir du régime réel au micro-BIC en LMNP, à condition de renoncer à ton option pour le réel. Tu dois le notifier à l'administration avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente (au printemps). Le retour joue ensuite pour toute l'année civile, et tes recettes doivent rester sous le plafond du micro-BIC.
✅ À retenir
- Le réel choisi sur option est reconduit tacitement chaque année pour un an : sans démarche de ta part, tu y restes.
- Pour être au micro-BIC l'année N, tu notifies ta renonciation dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année N−1, donc au printemps de N.
- Le micro-BIC s'applique à l'année civile entière : pas de bascule en cours d'année.
- Si ton réel est imposé de plein droit (recettes trop hautes, meublé de tourisme non classé au-dessus de 15 000 €), il n'y a rien à renoncer : tu ne peux pas revenir au micro-BIC.
- Revenir est rentable surtout quand l'emprunt est remboursé et que l'amortissement ne pèse plus assez : compare 50 % des loyers à tes charges réelles.
Tu as opté pour le réel les premières années, parce que l'emprunt et l'amortissement effaçaient presque l'impôt. Aujourd'hui l'emprunt touche à sa fin, la liasse fiscale te coûte du temps ou des honoraires, et tu te demandes si le micro-BIC ne serait pas plus simple. Voici la règle officielle, le calendrier, un calcul chiffré et les pièges.
Ce que dit la règle officielle
Le BOFiP sur le choix du régime BIC, consulté le 5 novembre 2026, pose quatre points :
| Question | Ce que dit la doctrine |
|---|---|
| Combien de temps dure l'option pour le réel ? | Un an, puis elle est reconduite tacitement chaque année pour un an. |
| Comment en sortir ? | Par une renonciation notifiée à l'administration. |
| Dans quel délai ? | Dans les délais de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédant celle où la renonciation s'applique. |
| À partir de quand ? | Le retour au micro-BIC se fait le 31 décembre : le régime s'applique à une année civile entière. |
La fiche Service-public sur les revenus d'une location meublée (vérifiée le 15 avril 2026) dit la même chose plus simplement : le réel est reconduit tacitement chaque année, sauf si tu y renonces.
Les délais ont été allongés par la loi de finances pour 2022 : ces règles valent pour les renonciations exercées depuis le 1er janvier 2022. Les vieux articles qui parlent d'une option valable deux ans ou d'une échéance au 1er février sont donc périmés.
Le calendrier, sur un exemple
Imagine que tu sois au réel depuis plusieurs années et que tu veuilles le micro-BIC pour tes loyers de 2027.
Situe l'année N
N = 2027, l'année où tu veux être au micro-BIC.Repère la déclaration de l'année N−1
Il s'agit de la déclaration de résultats de 2026, déposée au printemps 2027.Notifie avant cette date limite
Ta renonciation doit parvenir au service des impôts avant la date limite de dépôt de cette déclaration. La date change chaque année : elle est annoncée sur impots.gouv.fr.Dépose quand même la déclaration 2026 au réel
La renonciation vaut pour 2027. Tes revenus 2026 restent déclarés au réel.
Autrement dit, tu n'as pas à décider avant le 31 décembre : tu peux attendre le printemps de l'année où le micro-BIC doit s'appliquer, à condition de ne pas dépasser le délai. Une fois la date passée, le réel est reconduit pour un an de plus.
Pour la forme, le BOFiP ne détaille pas de modèle de lettre pour la renonciation. Pour l'option, il demande un papier libre, daté et signé, ou la messagerie sécurisée de ton espace professionnel, adressés au service des impôts qui gère ton dossier. Le plus prudent est de faire pareil pour renoncer et de garder la preuve de l'envoi. Dans le doute, appelle ton SIE avant la date limite.
Est-ce rentable ? Le calcul qui tranche
La règle est celle de la fiscalité LMNP : le micro-BIC retient 50 % de tes loyers comme bénéfice imposable. Le réel gagne si charges + amortissement + frais de comptabilité dépassent ce seuil. Voici trois situations pour 9 000 € de loyers par an (exemple illustratif, à adapter à ton bien) :
| A. Emprunt en cours | B. Emprunt remboursé | C. Peu à amortir | |
|---|---|---|---|
| Charges et intérêts | 5 200 € | 2 400 € | 2 400 € |
| Amortissement | 2 800 € | 2 000 € | 1 300 € |
| Comptable ou logiciel | 450 € | 450 € | 450 € |
| Imposable au réel | 550 € | 4 150 € | 4 850 € |
| Imposable au micro-BIC | 4 500 € | 4 500 € | 4 500 € |
9 000 − 5 200 − 2 800 − 450
9 000 × 50 %
9 000 − 2 400 − 2 000 − 450
9 000 × 50 %
9 000 − 2 400 − 1 300 − 450
9 000 × 50 %
Source : exemple illustratif, hors prélèvements sociaux
- Cas A : le réel est très avantageux. Ne renonce surtout pas.
- Cas B : le réel reste devant, de 350 € de base imposable. À 30 % de tranche, cela fait environ 105 € d'impôt par an : la question se joue sur ton temps et ton envie de simplicité.
- Cas C : le micro-BIC gagne de 350 € de base. C'est le profil classique de celui qui revient : peu de valeur à amortir et plus d'intérêts à déduire.
Les cas où tu ne peux pas revenir
Renoncer ne sert que si tu relèves de plein droit du micro-BIC. Le BOFiP vise explicitement les entreprises « qui relèvent de plein droit du régime micro-BIC ». Tu restes au réel, sans possibilité de renoncer, dans les cas suivants :
- tes recettes dépassent le plafond du micro-BIC : voir plafond LMNP 2026 pour les seuils et le délai de grâce de la première ou deuxième année de dépassement ;
- tu loues un meublé de tourisme non classé et tes recettes dépassent 15 000 € : la fiche Service-public indique que le régime du bénéfice réel s'applique alors ;
- tu es loueur en meublé professionnel : ce n'est plus le même cadre, voir LMNP ou LMP.
Ce qu'il faut vérifier avant de renoncer
- Les amortissements déjà déduits. Depuis la loi de finances pour 2025, ils sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Passer au micro-BIC ne les efface pas : le détail est dans fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel.
- Les déficits et amortissements en attente. Au réel, un déficit se reporte sur les loyers meublés non professionnels des 10 années suivantes, selon la fiche officielle. Les sources que j'ai lues ne disent pas ce qu'il advient du solde non utilisé après un retour au micro-BIC : demande à ton SIE ou à ton comptable avant d'envoyer ta renonciation.
- Le retour est réversible, mais pas gratuit. Si tu veux repartir au réel plus tard, il faudra exercer une nouvelle option dans les délais habituels.
- La CFE. Elle dépend de ta situation et non du régime choisi seul : voir CFE et LMNP.
☑️ Avant d'envoyer ta renonciation
0/5Erreurs fréquentes
- Croire que ne rien faire suffit. Le réel se reconduit tout seul : sans renonciation notifiée, tu restes au réel.
- Attendre la déclaration de revenus de l'année en cours. Le délai vise la déclaration de résultats de l'année précédente, déposée au printemps de l'année où le micro-BIC doit s'appliquer.
- Tenter de quitter le réel en cours d'année. Une clôture d'exercice en cours d'année ne permet pas une sortie anticipée, d'après le BOFiP : le retour se fait au 31 décembre.
- Comparer sur une seule année exceptionnelle. Une année de gros travaux fausse la comparaison.
Questions fréquentes
Peut-on passer du régime réel au micro-BIC en LMNP ? Oui, si tu relèves de plein droit du micro-BIC. Il faut renoncer à ton option pour le réel auprès de l'administration, dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente.
Est-il possible de changer de régime fiscal en cours d'année ? Non. Le micro-BIC s'applique à une année civile entière : l'entrée au réel se fait au 1er janvier et le retour au micro-BIC au 31 décembre.
Combien de temps dure l'option pour le réel ? Un an, puis elle est reconduite tacitement chaque année pour un an, tant que tu n'y renonces pas.
Faut-il envoyer un formulaire pour renoncer au réel ? Le BOFiP demande de notifier ton choix à l'administration sans fixer de modèle pour la renonciation. Pour l'option, il prévoit un papier libre daté et signé ou la messagerie sécurisée : garde une preuve de l'envoi et confirme avec ton SIE.
Pour aller plus loin
- Investir en LMNP : le guide pour débuter
- Fiscalité LMNP : micro-BIC ou réel
- Plafond LMNP : seuils et passage au réel
- Déclaration LMNP : où reporter ses revenus
Sources
- BOFiP-Impôts, BOI-BIC-DECLA-10-30 : choix du régime d'imposition, option, reconduction et renonciation · consulté le 5 novembre 2026
- Service-public.fr : Impôt sur le revenu, revenus d'une location meublée (vérifié le 15 avril 2026) · consulté le 5 novembre 2026
