État des lieux en location meublée : modèle et inventaire

Cet article donne le contenu exigé par Service-public, un modèle d'inventaire du mobilier à copier, le coût réel selon qui le réalise, et la façon de distinguer vétusté et dégradation. Pour le reste du bail, voir le contrat de location meublée.

Ce que doit contenir l'état des lieux

Service-public (vérifié le 10 mars 2026) impose un document écrit, papier ou électronique, qui permet de comparer l'entrée et la sortie : soit un document unique avec deux colonnes (« à l'entrée », « à la sortie »), soit deux documents de présentation similaire.

Il comporte au minimum :

• le type (entrée ou sortie), la date et l'adresse du logement ;
• les noms et domiciles du locataire, du propriétaire et, s'il y en a, de la personne mandatée ;
• les relevés des compteurs d'eau ou d'énergie, si les charges ne sont pas au forfait ;
• les clés ou autres moyens d'accès ;
• pour chaque pièce, l'état précis des sols, murs, plafonds, équipements et meubles ;
• la signature des parties.

À la sortie s'ajoutent la nouvelle adresse du locataire et la date de l'état des lieux d'entrée.

L'inventaire du mobilier : un modèle à copier

C'est la différence avec le logement vide. D'après l'ANIL, l'inventaire liste les meubles mis à disposition et décrit leur état : il prouve que les meubles appartiennent au propriétaire et permet au locataire d'exiger que les équipements fournis fonctionnent. Il ne peut pas être facturé à part de l'état des lieux.

Base minimale : la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (voir la liste complète dans le contrat de location meublée). Voici un modèle prêt à recopier, à compléter avec ton logement :

Garde une colonne « sortie » à côté pour comparer. Teste ce qui s'allume ou chauffe devant l'autre partie : c'est le point que les deux camps contestent le plus tard.

Combien ça coûte, selon qui le fait

D'après Service-public, trois cas à l'entrée :

Exemple illustratif pour un studio meublé de 25 m² (plafond locataire : 25 × 3,03 € = 75,75 €) :

Si tu passes par un commissaire de justice en métropole, le constat locatif est tarifé : 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m² (hors 18,06 € de convocation et 11,28 € de déplacement). Il prévient les parties par lettre recommandée au moins 7 jours avant.

À la sortie : vétusté ou dégradation ?

On compare l'état de sortie à celui d'entrée. D'après Service-public :

• Vétusté (peinture qui a passé, sol usé par un usage normal) : à la charge du propriétaire, aucune retenue sur le dépôt de garantie ;
• Dégradation par négligence ou manque d'entretien (trou, tache, porte enfoncée, moquette brûlée, parquet abîmé) : à la charge du locataire, y compris quand elle vient d'un invité.

Pour trancher, les parties peuvent convenir, à la signature du bail, d'une grille de vétusté, copie jointe au bail. Elle fixe une durée de vie théorique par équipement et un coefficient annuel qui réduit la part du locataire selon sa durée d'occupation. Les retenues doivent être justifiées par devis ou factures, voir la caution en location meublée pour les délais de restitution du dépôt.

Faire l'état des lieux pas à pas

1. Fixe la date et la lumière

   Faites-le à la remise des clés, de jour, lumières allumées. Le logement doit contenir les meubles listés au bail.

2. Relève les compteurs

   Note eau, électricité, gaz et prends-les en photo avec la date.

3. Parcours pièce par pièce

   Sols, murs, plafonds, fenêtres, puis chaque meuble de l'inventaire. Teste les appareils.

4. Décris précisément les défauts

   « Rayure de 5 cm sur le parquet, près de la fenêtre » vaut mieux que « parquet usé ».

5. Signe et garde chacun un exemplaire

   Remise en main propre ou par voie dématérialisée. Garde aussi tes photos.

Quand ça coince

Questions fréquentes

Quelles sont les règles concernant l'état des lieux ?

Il est écrit, contradictoire, signé des deux parties et joint au bail. Il décrit chaque pièce et chaque équipement, et il permet de comparer l'entrée et la sortie.

Quels équipements sont obligatoires dans une location meublée ?

Le décret du 31 juillet 2015 liste : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélation, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires et matériel d'entretien.

Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?

Celles dues à sa négligence ou à un manque d'entretien (trou, tache, porte enfoncée, moquette brûlée). L'usure normale liée à la vétusté reste à la charge du propriétaire.

Qui paie l'état des lieux d'un meublé ?

Entre vous deux, personne. Avec un professionnel à l'entrée, le locataire paie au plus la moitié, dans la limite de 3,03 € TTC par m². À la sortie, il ne paie rien.

Pour aller plus loin

• Contrat de location meublée : mentions et modèle
• Caution en location meublée
• Préavis en location meublée
• LMNP, c'est quoi ?