La réponse en bref
Pour le rendement brut, les meilleures villes de plus de 5 000 ventes d'appartements sont Saint-Étienne (9,7 %), Perpignan (9,7 %), Nîmes (8,3 %), Limoges (7,9 %) et Le Mans (7,5 %). Les grandes métropoles (Nantes, Rennes, Bordeaux) restent entre 4,4 et 4,8 %, Paris plus bas. Un rendement élevé ne suffit pas : il faut aussi vérifier que le bien se loue vite.
✅ À retenir
- J'ai calculé le rendement brut de 40 villes : loyer d'annonce de la Carte des loyers 2025 × 12, divisé par le prix médian au m² des ventes DVF.
- Le classement va de 9,7 % (Saint-Étienne, Perpignan) à 4,1 % (Boulogne-Billancourt) ; plusieurs arrondissements parisiens, calculés à part, tombent entre 3,1 et 3,6 %.
- Pour 100 000 € investis, l'écart représente environ 9 700 € de loyers par an à Saint-Étienne contre 4 800 € à Nantes.
- Le rendement brut ignore vacance, charges, taxe foncière et impôt : c'est un outil de tri, pas une promesse.
La plupart des classements « meilleures villes » reprennent les chiffres d'un site d'annonces ou d'un réseau d'agences, sans dire comment ils sont calculés. Ici, tout vient de deux jeux de données publics, et tu peux refaire le calcul pour ta ville. Le contexte du projet (budget, financement, DPE) est dans le guide pour investir dans l'immobilier locatif.
Comment j'ai construit le classement
Deux sources, consultées le 14 novembre 2026 :
- Les loyers : la Carte des loyers 2025 (ANIL, publiée sur data.gouv.fr en décembre 2025). Elle donne un loyer d'annonce au m², charges comprises, par commune, pour les appartements.
- Les prix : les statistiques DVF (demandes de valeurs foncières), qui donnent le prix médian au m² des appartements vendus sur les 10 derniers semestres disponibles.
La formule : loyer au m² × 12 ÷ prix médian au m² × 100. J'ai gardé les communes avec au moins 5 000 ventes d'appartements dans la base, pour éviter les médianes fragiles, et retiré les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille, traités à part.
Le classement : 10 villes au meilleur rendement brut
| Ville | Prix médian (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 1 219 | 9,9 | 9,7 % |
| Perpignan | 1 503 | 12,2 | 9,7 % |
| Nîmes | 2 120 | 14,6 | 8,3 % |
| Limoges | 1 582 | 10,4 | 7,9 % |
| Le Mans | 1 875 | 11,8 | 7,5 % |
| Saint-Denis (La Réunion) | 2 500 | 15,1 | 7,2 % |
| Besançon | 2 177 | 12,9 | 7,1 % |
| Clermont-Ferrand | 2 143 | 12,5 | 7,0 % |
| Brest | 2 087 | 12,2 | 7,0 % |
| Pau | 2 085 | 12,0 | 6,9 % |
Source : calcul de l'article : Carte des loyers 2025 (ANIL) et statistiques DVF, data.gouv.fr, consultées le 14/11/2026
Et les grandes villes ?
Les métropoles affichent des rendements bruts nettement plus bas, parce que les prix y montent plus vite que les loyers.
| Ville | Prix médian (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Grenoble | 2 595 | 13,4 | 6,2 % |
| Dijon | 2 714 | 13,3 | 5,9 % |
| Montpellier | 3 351 | 15,5 | 5,5 % |
| Toulouse | 3 295 | 14,0 | 5,1 % |
| Lille | 3 777 | 15,8 | 5,0 % |
| Rennes | 3 719 | 14,9 | 4,8 % |
| Nantes | 3 621 | 14,5 | 4,8 % |
| Bordeaux | 4 375 | 16,0 | 4,4 % |
Plusieurs arrondissements de Paris (3e, 5e à 9e, 16e) tombent entre 3,1 et 3,6 % avec cette méthode. Pour ces villes, le détail par quartier compte plus que la moyenne : voir Paris, Toulouse et Bordeaux.
Ce que change le rendement : l'exemple de 100 000 €
Avec les loyers au m² du tableau, le même budget ne rapporte pas la même chose selon la ville (calcul brut, hors vacance et charges) :
| Ville | Rendement brut | Loyers annuels pour 100 000 € |
|---|---|---|
| Saint-Étienne | 9,7 % | environ 9 700 € |
| Le Mans | 7,5 % | environ 7 500 € |
| Toulouse | 5,1 % | environ 5 100 € |
| Nantes | 4,8 % | environ 4 800 € |
Pourquoi le meilleur rendement n'est pas toujours le meilleur choix
Un prix bas gonfle mécaniquement le rendement. Avant de choisir Saint-Étienne ou Perpignan sur ce seul critère, contrôle :
Vérifie la demande locative
Regarde le nombre d'annonces et leur durée de publication dans le quartier : une annonce qui reste en ligne des semaines signale une demande faible.Simule la vacance
Refais ton calcul avec 2 mois sans locataire par an : le rendement perd environ 17 %.Passe du brut au net
Retire taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance et entretien, puis estime l'impôt (voir les impôts d'un investissement locatif).Contrôle l'état du bien
Un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 : budgète les travaux si le DPE est mauvais.Pense à la revente
Dans une ville où les prix baissent, le capital peut fondre plus vite que les loyers ne s'accumulent.
☑️ Avant de choisir ta ville
0/5Limites de ce classement
- Une moyenne communale cache les quartiers : à Marseille ou Paris, le rendement varie fortement d'un arrondissement à l'autre (voir le détail dans investissement locatif à Marseille).
- Les loyers sont modélisés : la Carte des loyers estime un loyer par commune à partir d'annonces, y compris dans des communes où il y a peu de données.
- Je n'ai pas classé la tension locative : ce sont des données que je n'ai pas croisées ici. Ne déduis pas qu'une ville se loue vite parce que son rendement est élevé.
- Pas de conseil financier personnalisé.
Questions fréquentes
Quelle est la ville avec le meilleur rendement locatif en France ?
Parmi les villes de plus de 5 000 ventes d'appartements, Saint-Étienne et Perpignan arrivent en tête avec environ 9,7 % brut (Carte des loyers 2025 et DVF, calcul de l'article).
Quel rendement viser pour un investissement locatif ?
Cela dépend de ton objectif. Le rendement brut sert à comparer des villes : il faut ensuite le convertir en rendement net, plus bas de plusieurs points une fois charges, vacance et impôt retirés.
Vaut-il mieux investir dans une grande ville ou une ville moyenne ?
Les villes moyennes offrent un meilleur rendement brut, les grandes villes une demande souvent plus profonde. Le bon choix dépend du risque de vacance que tu acceptes.
D'où viennent les loyers du classement ?
De la Carte des loyers 2025, des loyers d'annonce par commune, charges comprises, publiés par l'ANIL sur data.gouv.fr.
Pour aller plus loin
- Rentabilité d'un investissement locatif : brute, nette, nette-nette
- Simulation d'un investissement locatif
- Emprunter pour un investissement locatif
Sources
- Carte des loyers 2025, indicateurs de loyers d'annonce par commune (ANIL, data.gouv.fr) · consulté le 14 novembre 2026
- Statistiques DVF, prix au m² par commune (data.gouv.fr) · consulté le 14 novembre 2026
