La réponse en bref
À Marseille, le rendement brut calculé sur les ventes réelles de 2025 et les loyers d'annonce 2025 va d'environ 4,4 % dans le 7e à plus de 10 % dans les 3e, 14e et 15e. Le prix médian au m² varie de 1 500 à 5 000 € selon l'arrondissement. Un rendement très élevé signale souvent un quartier difficile ou un bien à rénover : calcule toujours le net.
✅ À retenir
- Les chiffres ci-dessous viennent de données publiques (ventes DVF 2025, carte des loyers 2025), pas d'estimations d'agences.
- Le prix au m² est 3 fois plus bas dans le 15e que dans le 7e, alors que le loyer ne varie que de 14 à 18 €/m².
- Les rendements bruts de 10 % et plus (3e, 14e, 15e) sont des médianes de quartiers aux prix bas, où l'état des immeubles et la demande sont à vérifier : budget travaux, impayés et vacance à prévoir.
- Le 6e, le 8e et le 7e donnent le meilleur compromis demande locative / revente, avec 4,4 à 5,2 % brut.
- Marseille n'apparaît pas dans la liste des communes à encadrement des loyers de service-public.
Comment ces chiffres ont été calculés
Au lieu de recopier des prix d'agences, nous avons recalculé les repères à partir de deux jeux de données publics :
- Prix : fichier DVF géolocalisé 2025 (ventes enregistrées par la DGFiP, publiées sur data.gouv.fr). Nous gardons les ventes d'un seul appartement par acte, puis calculons le prix médian au m² de chaque arrondissement (de 88 à 1 253 ventes retenues selon l'arrondissement).
- Loyers : « Carte des loyers 2025 » du ministère du Logement, indicateur de loyer d'annonce d'un appartement, en €/m².
- Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix médian d'achat.
Limite à garder en tête : un loyer d'annonce est un loyer demandé, pas forcément obtenu, et le prix médian d'un arrondissement mélange des biens très différents. C'est un repère de comparaison, pas une promesse pour un bien précis.
Prix, loyers et rendement par arrondissement
| Arrondissement | Prix médian (€/m²) | Loyer d'annonce (€/m²) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1er | 3 203 | 14,7 | 5,5 % |
| 2e | 3 250 | 16,6 | 6,1 % |
| 3e | 1 780 | 14,9 | 10,1 % |
| 4e | 2 891 | 15,5 | 6,4 % |
| 5e | 3 441 | 16,2 | 5,7 % |
| 6e | 3 885 | 16,8 | 5,2 % |
| 7e | 5 029 | 18,4 | 4,4 % |
| 8e | 4 286 | 18,1 | 5,1 % |
| 9e | 3 118 | 17,4 | 6,7 % |
| 10e | 2 667 | 16,0 | 7,2 % |
| 11e | 2 742 | 16,8 | 7,4 % |
| 12e | 3 362 | 17,2 | 6,2 % |
| 13e | 2 604 | 16,5 | 7,6 % |
| 14e | 1 667 | 14,3 | 10,3 % |
| 15e | 1 500 | 14,3 | 11,5 % |
| 16e | 3 079 | 16,1 | 6,3 % |
Le 16e ne repose que sur 88 ventes : prudence.
5 029 €/m²
4 286 €/m²
3 885 €/m²
3 362 €/m²
3 118 €/m²
2 742 €/m²
2 604 €/m²
1 780 €/m²
1 667 €/m²
1 500 €/m²
Source : DVF 2025 (DGFiP, data.gouv.fr) et Carte des loyers 2025 (ministère du Logement) ; calculs réalisés par nos soins
Comment lire ces écarts
- Les arrondissements du Sud et du centre-ouest (6e, 7e, 8e) : prix élevés, rendement brut de 4,4 à 5,2 %. La revente est plus facile et la vacance plus faible, c'est le profil « patrimonial ».
- Le 13e, le 11e, le 10e : 7 à 7,6 % brut, avec des loyers proches de 16 à 17 €/m². C'est le terrain d'un investisseur qui accepte un quartier moins central.
- Les 3e, 14e, 15e : les rendements dépassent 10 %, mais ce sont aussi les prix les plus bas. Lis les procès-verbaux d'assemblée générale (travaux de copropriété) et mesure la demande locative avant d'acheter. Un chiffre brut aussi haut doit t'inciter à enquêter, pas à signer.
Exemple chiffré : un T2 de 40 m² dans le 13e
Exemple illustratif : les prix et loyers sont les médianes du tableau, les autres lignes sont des hypothèses à remplacer par celles de ton bien.
- prix : 2 604 €/m² × 40 m² = 104 160 € ;
- frais de notaire : environ 7,5 % dans l'ancien (hypothèse) = 7 812 €, soit un coût total de 111 972 € ;
- loyer : 16,5 €/m² × 40 m² = 660 €/mois, soit 7 920 €/an.
| Poste annuel | Montant |
|---|---|
| Loyers perçus | 7 920 € |
| Taxe foncière (hypothèse) | − 900 € |
| Charges de copropriété non récupérables (hypothèse) | − 600 € |
| Assurance propriétaire non occupant (hypothèse) | − 150 € |
| Entretien (hypothèse) | − 300 € |
| Vacance d'un mois | − 660 € |
| Revenu net avant impôt | 5 310 € |
- Rendement brut : 7 920 ÷ 104 160 = 7,6 %.
- Rendement net avant impôt : 5 310 ÷ 111 972 = 4,7 %.
Il reste à déduire l'impôt et, si tu empruntes, le coût du crédit : voir simulation d'un investissement locatif, les impôts sur un investissement locatif et emprunter pour un investissement locatif.
Loyers : pas d'encadrement, mais des règles
Selon la fiche service-public « encadrement des loyers », la liste des communes avec loyers de référence comprend Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, plusieurs territoires de Seine-Saint-Denis, Grenoble-Alpes Métropole et le Pays Basque. Marseille n'y figure pas dans la version consultée. Vérifie avant de signer : la liste évolue.
Ce qui s'applique quand même :
- la révision annuelle du loyer suit l'IRL, uniquement si le bail la prévoit ;
- elle est interdite pour un logement classé F ou G au DPE (baux signés depuis le 24 août 2022) : consulte le DPE avant l'offre.
Méthode avant d'acheter
Choisis ton profil
Rendement élevé (13e, 11e, 10e) ou patrimonial (6e, 7e, 8e).Compare au prix réel
Regarde les ventes proches sur le service DVF de l'État avant de négocier.Demande les documents
DPE, trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, taxe foncière, charges.Calcule le net
Reprends le tableau de l'exemple avec tes propres chiffres.Prévois la vacance et les impayés
Au moins un mois de vacance par an dans un quartier à rendement élevé.
☑️ Avant de faire une offre à Marseille
0/5Erreurs fréquentes
- Choisir l'arrondissement au rendement brut le plus haut sans visiter le quartier ni lire les procès-verbaux.
- Oublier les travaux de copropriété votés ou à venir dans l'immeuble.
- Confondre loyer d'annonce et loyer obtenu : le premier est un plafond de fait, pas une garantie.
- Ignorer le DPE, qui conditionne la révision du loyer.
Questions fréquentes
Est-ce rentable d'investir à Marseille ?
Le rendement brut médian par arrondissement va de 4,4 % à plus de 10 % en 2025. Le net est plus bas : dans notre exemple du 13e, 7,6 % brut deviennent 4,7 % net avant impôt.
Quel arrondissement offre le meilleur rendement ?
Les 15e, 14e et 3e affichent les rendements bruts les plus élevés (plus de 10 %), mais avec les prix les plus bas et des risques plus forts.
Marseille est-elle soumise à l'encadrement des loyers ?
Marseille n'apparaît pas dans la liste des communes concernées de la fiche service-public consultée.
Où trouver le prix réel d'un bien ?
Dans les ventes enregistrées (DVF), publiées en open data par l'État.
Pour aller plus loin
- Investir dans l'immobilier locatif quand on débute
- Investissement locatif à Bordeaux : quartiers, prix, rendement
- Investissement locatif à Toulouse : quartiers, prix, rendement
- Investissement locatif à Paris : prix, loyers et rendement
Sources
- Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DVF), data.gouv.fr · consulté le 2026-11-14
- Carte des loyers 2025 : indicateurs de loyers d'annonce par commune · consulté le 2026-11-14
- Service-public : encadrement des loyers · consulté le 2026-11-14
- Service-public : révision du loyer et DPE · consulté le 2026-11-14
