La réponse en bref
Les charges récupérables sont des dépenses payées d'abord par le propriétaire, puis remboursées par le locataire : ascenseur, eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entre autres. La liste est exhaustive (décret du 26 août 1987) : une dépense absente de la liste ne peut pas être réclamée. Elles se paient par provisions, avec une régularisation une fois par an.
✅ À retenir
- La liste est limitée : le propriétaire ne peut récupérer que les postes prévus par le décret, pas ce qu'il veut.
- Provisions mensuelles, puis régularisation au moins une fois par an, sur les dépenses réelles.
- Un mois avant la régularisation, le propriétaire doit envoyer le décompte par nature de charges.
- Les justificatifs restent à ta disposition pendant 6 mois après l'envoi du décompte.
- Délai de 3 ans pour réclamer un impayé de charges, ou pour te faire rembourser un trop-versé.
Cet article suit la fiche officielle de Service-public sur les charges locatives (vérifiée par l'administration le 15 avril 2025, relue le 11 novembre 2026). Tu y trouves la liste par poste, un exemple chiffré de régularisation et ce que tu peux exiger en tant que locataire.
Les charges récupérables, poste par poste
Pour un logement vide, Service-public détaille sept familles de dépenses que le propriétaire peut te refacturer.
| Poste | Ce qui est récupérable | Ce qui ne l'est pas |
|---|---|---|
| Ascenseur | Électricité, exploitation, produits d'entretien, menues réparations | Contrôle technique tous les 5 ans |
| Eau et chauffage collectif | Eau froide et chaude de l'immeuble, énergie, entretien des compteurs, fuites sur joints | |
| Installations individuelles | Chauffage et eau chaude, distribution d'eau dans le logement | Ton électricité (abonnement à ton nom) |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d'entretien, minuterie, tapis, vide-ordures, personnel d'entretien | |
| Espaces extérieurs | Voies de circulation, parkings, abords des espaces verts, jeux d'enfants | |
| Taxes et redevances | Ordures ménagères, balayage, assainissement | |
| Gardien ou concierge | Salaire, sous certaines conditions |
Dans un logement social (HLM), la liste peut être complétée par un accord collectif.
Charges locatives : comment ça se paie ?
Le paiement se fait en deux temps.
- Chaque mois, tu verses une provision avec le loyer. Le propriétaire la fixe d'après le budget prévisionnel et les résultats de la régularisation précédente.
- Au moins une fois par an, on compare le total des provisions versées avec les dépenses réelles.
Si tu as trop versé, le propriétaire te reverse le trop-perçu. S'il manque de l'argent, il te demande un complément.
Pour un logement meublé, le mode dépend du bail : avec un bail mobilité, les charges sont un forfait versé en même temps que le loyer. Avec un bail meublé classique, le bail précise s'il s'agit d'un forfait ou de provisions. Un forfait doit être inscrit dans le bail et ne doit pas être disproportionné par rapport aux charges du locataire précédent. Pour la durée et les règles de ces contrats, voir la durée d'un bail meublé et le bail mobilité.
Exemple chiffré d'une régularisation
Cas illustratif (les montants sont inventés pour montrer le calcul, pas relevés sur un immeuble réel) : tu paies une provision de 60 € par mois dans un immeuble avec ascenseur.
| Poste | Dépense réelle de l'année |
|---|---|
| Eau froide et chaude | 330 € |
| Ascenseur | 120 € |
| Entretien des parties communes | 150 € |
| Ordures ménagères | 84 € |
| Total | 684 € |
Provisions versées : 60 € × 12 = 720 €. Dépenses réelles : 684 €. Le propriétaire te doit donc 36 €.
60 € × 12 mois
total du décompte
trop-perçu
Source : exemple illustratif, à adapter à ton décompte
Dans l'autre sens, si les charges réelles montaient à 780 €, tu devrais 60 € de complément. Pense alors à demander une provision plus juste pour l'année suivante.
Contrôler son décompte pas à pas
Attends le décompte
Le propriétaire (ou l'agence) doit t'envoyer, un mois avant la régularisation, le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les logements.Compare avec la liste
Chaque ligne doit entrer dans un poste du tableau ci-dessus.Vérifie le total
Provisions payées sur l'année moins dépenses réelles : le solde doit correspondre à ce qui t'est demandé ou rendu.Demande les justificatifs
Le propriétaire doit les tenir à ta disposition pendant 6 mois après l'envoi du décompte.Réclame par écrit
En cas d'erreur, écris au propriétaire en précisant la ligne en désaccord et ce que tu demandes.
☑️ Avant de payer une régularisation
0/5Si ça ne marche pas : retards, rappel tardif et désaccord
🛠️ Si ça ne marche pas
›Je reçois un gros rappel de charges d'un coup
Cause probable : Le propriétaire a oublié de régulariser les années précédentes
Solution : Il peut réclamer 3 ans de charges. Si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'exigibilité, tu peux exiger un paiement échelonné sur 12 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception.
›J'ai demandé une régularisation et on ne me répond pas
Cause probable : Le propriétaire tarde
Solution : Garde la trace de ta demande : le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel tardif jugé déloyal ou brutal, notamment si le propriétaire n'a pas répondu à ta demande.
›Je pense avoir trop payé de charges
Cause probable : Provisions trop élevées ou erreur de décompte
Solution : Tu peux réclamer le trop-versé pendant 3 ans, comme le propriétaire peut réclamer un impayé.
›Il n'y a pas de compteur d'eau individuel
Cause probable : Contrat d'eau non individualisé
Solution : Le propriétaire doit te transmettre une fois par an la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau.
Erreurs fréquentes
- Confondre provision et dépense réelle : la provision mensuelle n'est qu'une avance, seul le décompte annuel fixe ce que tu dois vraiment.
- Payer sans lire le décompte : il doit être détaillé par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur…).
- Oublier le délai de 3 ans : un trop-versé non réclamé à temps est perdu, tout comme un impayé côté propriétaire.
- Croire que tout est récupérable : le contrôle technique de l'ascenseur, par exemple, reste à la charge du propriétaire.
Questions fréquentes
Quelles sont les charges locatives qui incombent au locataire ?
Ascenseur, eau et chauffage collectif, entretien des parties communes et des espaces extérieurs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d'assainissement et, sous conditions, salaire du gardien.
Est-ce que l'eau est comprise dans les charges locatives ?
L'eau froide et chaude de l'ensemble des occupants figure dans les charges récupérables. Si ton logement a son propre compteur et son propre contrat, tu paies ta consommation directement. Regarde ce que précise ton bail.
Où trouver la liste des charges récupérables ?
Dans la fiche Service-public « Charges à payer par le locataire », qui reprend la liste exhaustive. Le texte d'origine est le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Pendant combien de temps le propriétaire peut-il réclamer des charges ?
Pendant 3 ans. Le même délai vaut pour le locataire qui veut récupérer un trop-versé.
Pour aller plus loin
- Révision du loyer avec l'IRL : le calcul
- Loyer impayé : la procédure
- Caution en location meublée
- Investissement locatif : rentabilité
Sources
- Service-public.fr : Charges à payer par le locataire (vérifié le 15 avril 2025) · consulté le 11 novembre 2026
