La réponse en bref
Un LMNP classique (location meublée d'un logement à des particuliers, loyers exonérés de TVA) n'a pas à émettre de facture électronique : ses loyers donnent lieu à des quittances. Ce qui change depuis le 1er septembre 2026, c'est la réception : un loueur meublé qui a un numéro SIREN doit pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs via une plateforme agréée. L'émission et l'e-reporting ne visent que les activités soumises à la TVA (para-hôtellerie, bail commercial avec option).
✅ À retenir
- Loyers d'un meublé d'habitation : exonérés de TVA (article 261 D du CGI), donc pas de facture électronique à émettre.
- Réception : depuis le 1er septembre 2026, les entreprises doivent pouvoir recevoir des factures électroniques. Les sources divergent sur les bailleurs exonérés : vérifie ta situation avant de ne rien faire.
- Para-hôtellerie ou bail commercial à la TVA : l'émission et l'e-reporting entrent en jeu, au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite structure.
- Une quittance de loyer n'est pas une facture : elle ne passe pas par la plateforme.
Cet article trie les cas : LMNP classique, para-hôtellerie, SCI, location nue. Pour le statut lui-même, voir LMNP, c'est quoi ; pour la fiscalité, micro-BIC ou réel.
Ce que la réforme change, en deux dates
| Date | Ce qui devient obligatoire |
|---|---|
| 1er septembre 2026 | Recevoir des factures électroniques : toutes les entreprises. Émettre : grandes entreprises et ETI |
| 1er septembre 2027 | Émettre en électronique (ventes entre entreprises) : PME et micro-entreprises |
Source : la fiche Service-Public Entreprendre sur la mise en conformité, vérifiée le 7 août 2026. Elle précise que la facturation électronique s'applique entre entreprises établies en France et assujetties à la TVA, y compris celles en franchise en base. L'e-reporting concerne, lui, les ventes aux particuliers et à l'étranger des entreprises assujetties.
Un bailleur n'est donc concerné que s'il est une entreprise au sens de cette réforme (un SIREN, un statut d'assujetti à la TVA) : c'est là que les sources se contredisent.
Les sources ne disent pas tout à fait la même chose
- Un article de Compta-Online (modifié le 31 mai 2026) rapporte les propos d'un responsable de la DGFiP lors d'un webinaire de l'Ordre des experts-comptables de Paris, le 10 février 2026 : l'éligibilité repose sur deux critères cumulés, avoir un numéro SIREN et être assujetti à la TVA, redevable ou non. Un loueur meublé exonéré est donc, dans cette lecture, dans le périmètre de la réception.
- LégiFiscal (19 octobre 2026) rapporte que la fiche technique de la DGFiP a été précisée : les bailleurs ne sont pas nécessairement assujettis. Il s'appuie sur la présomption de non-assujettissement du BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, n° 50) : un bailleur présumé non assujetti n'a pas à adhérer à une plateforme, sauf s'il écarte cette présomption volontairement.
Je ne peux pas trancher à ta place : ces deux lectures coexistent, et la fiche officielle de la DGFiP sur les bailleurs n'a pas pu être consultée directement pour cet article. Le plus prudent : si tu as un SIREN de loueur meublé, prévois une solution de réception. Si tu hésites, demande à ton comptable ou au service des impôts des entreprises (SIE).
Ton cas : tableau de décision
| Ta situation | Émettre une facture électronique | E-reporting | Recevoir |
|---|---|---|---|
| LMNP classique : meublé d'habitation, locataire particulier | Non (loyers exonérés, quittances) | Non | À prévoir si tu as un SIREN (voir ci-dessus) |
| LMNP avec para-hôtellerie (petit-déjeuner, linge, accueil) | Optionnelle (clients particuliers) | Oui | Oui |
| Local commercial loué à une société, avec option TVA | Oui (client entreprise) | Oui | Oui |
| SCI à l'IR, location nue à un particulier | Non | Non | À prévoir si la SCI a un SIREN |
| Bailleur particulier en son nom, sans SIREN | Non | Non | En principe non concerné |
Les deux cas à TVA viennent des exemples publiés par Compta-Online : une SCI louant un local commercial 1 500 € par mois à une SARL avec option TVA entre dans le champ complet de la réforme, alors qu'un appartement nu loué 1 000 € par mois à un particulier ne génère aucune émission.
Exemple chiffré : un studio meublé loué 650 € par mois
Un studio meublé loué à un étudiant, au micro-BIC, sans service hôtelier.
12 quittances de 650 € : ni facture, ni e-reporting
Peut arriver via une plateforme si l'artisan émet en électronique
Idem pour le contrat habitation propriétaire
Source : exemple illustratif, à adapter à ta situation
Les 7 800 € de loyers ne passent par aucune plateforme. Seules les factures de tes fournisseurs (artisans, assureur, syndic, comptable) peuvent arriver par ce circuit. L'enjeu pratique est d'être joignable : si ton fournisseur de grande taille t'envoie sa facture par la voie électronique et que tu n'as rien déclaré, tu risques de la rater.
Que faire concrètement
Repère ta structure
Vérifie si tu loues en nom propre ou via une SCI, si tu as un SIREN, si tu proposes des services hôteliers et si tu as opté pour la TVA.Classe tes revenus
Loyers d'habitation à des particuliers : pas d'émission. Loyers d'un local commercial avec TVA : émission obligatoire pour les entreprises.Choisis une plateforme agréée si tu es concerné
La liste officielle est publiée sur impots.gouv.fr. Les tarifs et les services varient.Prévois la conservation
Garde tes factures dans l'outil choisi ou dans ton logiciel de compta, avec les justificatifs de tes charges et amortissements.Note la date de 2027
Si tu émets des factures à des entreprises, l'échéance du 1er septembre 2027 arrive vite.
☑️ Avant septembre 2027
0/5Quand ça coince
🛠️ Si ça ne marche pas
›Mon artisan me dit qu'il m'enverra une facture électronique
Cause probable : Il émet via sa plateforme et attend que tu en aies une
Solution : Donne-lui ta plateforme de réception ou demande-lui une facture PDF tant que tu n'es pas rattaché, en vérifiant l'annuaire pour confirmer ta situation.
›Mon comptable parle d'e-reporting pour mon LMNP
Cause probable : Tu as peut-être une activité de para-hôtellerie ou une option TVA
Solution : Demande-lui sur quelle ligne de recettes l'e-reporting porte, car les loyers d'habitation exonérés n'y sont pas soumis.
›Je n'ai pas de numéro de TVA intracommunautaire
Cause probable : Les loueurs en meublé exonérés n'en ont pas forcément
Solution : Vérifie ton SIREN dans ton avis de situation et rapproche-toi de ton SIE si ton activité sort du simple meublé.
Questions fréquentes
Un LMNP doit-il émettre des factures électroniques ? Non pour un meublé d'habitation loué à des particuliers : les loyers sont exonérés de TVA et donnent lieu à des quittances. L'émission concerne les ventes entre entreprises assujetties à la TVA.
Un LMNP doit-il recevoir des factures électroniques ? Depuis le 1er septembre 2026, les entreprises doivent pouvoir en recevoir. Pour un loueur exonéré, les sources divergent : si tu as un SIREN, prévois une plateforme de réception par prudence.
La quittance de loyer est-elle une facture électronique ? Non. Une quittance reste une quittance et ne passe pas par une plateforme agréée.
Une SCI qui loue nu est-elle concernée ? Pas pour l'émission si elle loue à des particuliers (exonération de TVA). Elle peut devoir recevoir les factures de ses fournisseurs si elle a un SIREN.
Quand l'émission devient-elle obligatoire pour une petite structure ? Au 1er septembre 2027, pour les PME et micro-entreprises, uniquement sur leurs ventes à des entreprises françaises assujetties à la TVA.
Pour aller plus loin
- LMNP en 2026 : ce qui change
- LMNP ou LMP : les différences
- Déclarer ses revenus LMNP
- Facture électronique en micro-entreprise
Sources
- Service-Public Entreprendre : se mettre en conformité avec la facturation électronique (vérifié le 7 août 2026) · consulté le 28 octobre 2026
- impots.gouv.fr : actualité sur la facturation électronique (28 septembre 2026) · consulté le 28 octobre 2026
- Compta-Online : SCI, LMNP et facturation électronique (modifié le 31 mai 2026) · consulté le 28 octobre 2026
- LégiFiscal : bailleurs LMNP, LMP et facturation électronique (19 octobre 2026) · consulté le 28 octobre 2026
