La réponse en bref
Un bailleur en location meublée doit, avant la première location, déclarer son activité au guichet des formalités des entreprises (gratuit, dans les 15 jours après le 1er jour de location) pour obtenir un SIRET. Il doit ensuite signer un bail écrit, fournir un logement avec le mobilier minimal, plafonner le dépôt de garantie à 2 mois de loyer, puis déclarer ses loyers chaque année en BIC.
✅ À retenir
- Les obligations se rangent en 4 moments : avant de louer, à la signature, pendant le bail, chaque année.
- La démarche la plus oubliée : la déclaration de début d'activité et le numéro SIRET.
- Au-dessus de 5 000 € de recettes par an, la CFE peut être due, sauf si le meublé est dans ta résidence principale.
- Sous 23 000 € de recettes (ou sous tes autres revenus d'activité), tu restes loueur non professionnel : pas de cotisations sociales, seulement des prélèvements sociaux.
- Tu peux partir avec un préavis de 3 mois avant l'échéance seulement pour un motif précis : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Cet article range les obligations du loueur dans l'ordre où tu les rencontres, avec un exemple chiffré en euros et une checklist à cocher. Chaque point renvoie vers l'article qui le détaille.
Les obligations du bailleur, dans l'ordre
| Moment | Ce que tu dois faire | Délai ou plafond |
|---|---|---|
| Avant de louer | Meubler le logement (liste réglementaire), réunir les diagnostics, vérifier l'encadrement des loyers de ta commune | Avant la remise des clés |
| Début d'activité | Déclarer l'activité au guichet des formalités des entreprises, obtenir un SIRET | 15 jours après le 1er jour de location |
| À la signature | Bail écrit, inventaire du mobilier, état des lieux, annexes | Bail de 1 an (9 mois si étudiant) ; dépôt de garantie 2 mois max. |
| Chaque année | Déclarer les loyers en BIC, payer la taxe foncière, la CFE si elle est due | Déclaration de revenus au printemps |
Avant de louer : le logement doit être vraiment meublé
Un logement n'est « meublé » que s'il contient au moins les éléments du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères, luminaires et matériel d'entretien.
Il manque un élément ? Le logement risque de ne pas être reconnu comme meublé : bail et fiscalité ne sont alors plus ceux du meublé. La liste complète et l'inventaire à signer sont dans l'état des lieux en location meublée.
Deux autres points à vérifier avant l'annonce :
- les mentions obligatoires de l'annonce immobilière, qui existent en bail meublé ;
- l'encadrement des loyers : selon la commune, il s'applique ou non. Si ta commune est concernée, ton loyer a un plafond.
Déclarer l'activité : la démarche que presque tous oublient
Quand tu commences à louer en meublé, tu dois déclarer le démarrage de ton activité sur le guichet des formalités des entreprises. La démarche est gratuite et à faire dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Elle te donne :
- un numéro SIRET (à reporter sur ta déclaration de revenus) ;
- l'inscription de l'activité au répertoire Sirène de l'Insee ;
- le régime d'imposition que tu as choisi.
Pour une location de courte durée (meublé de tourisme), une déclaration en mairie peut s'ajouter, voire une autorisation de changement d'usage selon la commune.
Le bail et les annexes
Le bail est écrit, et suit un modèle type. Il dure 1 an, ou 9 mois si le locataire est étudiant. Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges : voir la caution en location meublée pour la différence avec un cautionnaire.
À joindre au bail : diagnostics (dont le DPE), notice d'information, état des lieux, attestation d'assurance et inventaire du mobilier. La liste exacte est détaillée dans le contrat de location meublée.
Pendant le bail : ce que tu peux et ne peux pas faire
- Le locataire peut partir à tout moment avec 1 mois de préavis.
- Toi, tu ne peux mettre fin au bail qu'à l'échéance, avec un congé d'au moins 3 mois, pour l'un de ces motifs : reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux.
Un congé sans motif valable est contestable. Les formes à respecter sont dans le préavis en location meublée.
Chaque année : impôts et taxes
Tes loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés au barème de l'impôt sur le revenu. Trois seuils à connaître :
| Seuil | Ce qu'il change |
|---|---|
| 23 000 € de recettes (ou moins que tes autres revenus d'activité) | Tu es loueur non professionnel (LMNP). Au-delà des deux conditions, tu bascules en professionnel et des cotisations sociales s'appliquent |
| 77 700 € de recettes | Limite du régime micro-BIC : abattement de 50 %, sans déduction des charges |
| 5 000 € de recettes | La CFE peut être due (sauf meublé dans ta résidence principale) |
Le choix entre micro-BIC et réel est expliqué dans la fiscalité LMNP ; la démarche de déclaration, dans la déclaration LMNP.
Un exemple chiffré : un studio loué 650 € par mois
Exemple illustratif, hors cas particuliers :
| Ligne | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 650 € × 12 | 7 800 € |
| Statut | 7 800 € < 23 000 € | LMNP |
| CFE | 7 800 € > 5 000 € | Peut être due |
| Micro-BIC : abattement 50 % | 7 800 € × 50 % | 3 900 € déduits |
| Base imposable | 7 800 € − 3 900 € | 3 900 € |
| Dépôt de garantie maximal | 650 € × 2 | 1 300 € |
650 € × 12 mois
Charges non déductibles au micro-BIC
Soumise au barème de l'impôt sur le revenu
Source : Exemple illustratif construit avec les règles de Service-public.fr (revenus d'une location meublée)
Ta cotisation réelle dépend de ta tranche d'imposition et des prélèvements sociaux : ce tableau donne la base, pas l'impôt final.
Erreurs fréquentes
- Oublier la déclaration d'activité. Pas de SIRET, pas de case correcte sur ta déclaration de revenus.
- Mal compter les recettes. Les 23 000 € se calculent sur tout le foyer fiscal, pas seulement sur un bien.
- Louer un logement mal meublé. Un élément de la liste manquant fragilise le statut de meublé.
- Demander un dépôt de garantie en bail mobilité. C'est interdit.
- Donner congé sans motif. Le bailleur doit viser reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
Ta checklist de bailleur
☑️ Avant et après la première location
0/6Questions fréquentes
Quelles sont les obligations d'un bailleur en location meublée ?
Déclarer son activité (SIRET), meubler le logement avec les éléments obligatoires, signer un bail écrit avec ses annexes, limiter le dépôt de garantie à 2 mois et déclarer ses loyers en BIC.
Faut-il déclarer une location meublée aux impôts ?
Oui. Les loyers se déclarent en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et l'activité se déclare au guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours après le premier jour de location.
Un bailleur en meublé paie-t-il la CFE ?
Elle peut être due si les recettes dépassent 5 000 € par an, sauf quand le meublé est dans ta résidence principale.
Quelle est la durée d'un bail meublé ?
1 an, ou 9 mois si le locataire est étudiant. Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois.
Pour aller plus loin
Sources
- Service-public.fr : Revenus d'une location meublée (vérifié le 15 avril 2026) · consulté le 28 octobre 2026
- Service-public.fr : Règles que le propriétaire d'un meublé doit respecter (vérifié le 6 mars 2026) · consulté le 28 octobre 2026
- Service-public.fr (entreprises) : Cotisation foncière des entreprises (vérifié le 2 avril 2026) · consulté le 28 octobre 2026
- Service-public.fr : Rédaction du bail d'habitation · consulté le 28 octobre 2026
