La réponse en bref
En LMNP classique (location meublée à un locataire qui y habite), tes loyers sont exonérés de TVA, sans option possible. La TVA s'applique seulement si tu fournis au moins 3 services sur 4 (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, accueil) à une clientèle de passage, ou si tu loues à un exploitant de résidence de services. Sous 85 000 € de recettes par an, la franchise en base te dispense de la facturer.
✅ À retenir
- Règle générale : location meublée d'un logement à usage d'habitation = exonération de TVA (article 261 D, 4° du CGI). Tu ne factures pas de TVA et tu n'en déduis pas non plus.
- Exception para-hôtelière : 3 services sur 4 + clientèle qui peut louer moins de 30 nuitées = loyers soumis à la TVA.
- Franchise en base : tu ne factures pas la TVA tant que tes recettes d'hébergement restent à 85 000 € (N-1) ou 93 500 € (année en cours). Ces seuils sont inchangés en 2026.
- Récupérer la TVA à l'achat n'est possible que dans une résidence de services neuve, avec bail commercial, et engage 20 ans.
- Une boîte à clés ne suffit pas à constituer un « accueil » : un meublé saisonnier sans autre service reste, en pratique, hors TVA.
Les guides sur le sujet mélangent trois questions différentes : faut-il facturer de la TVA sur tes loyers, as-tu le droit à la franchise, peux-tu récupérer la TVA payée à l'achat. Cet article les sépare et te donne un test en 3 questions, puis des exemples chiffrés. Pour le reste de ta fiscalité, pars de LMNP, c'est quoi ? et de la fiscalité LMNP.
La règle de base : la location meublée est exonérée de TVA
Selon le BOFiP (la doctrine administrative des impôts), le 4° de l'article 261 D du CGI exonère de TVA, sans possibilité d'option, les locations de logements meublés ou garnis à usage d'habitation. Pour toi, loueur en meublé non professionnel, cela veut dire :
- pas de TVA sur les loyers que tu encaisses ;
- pas de déclaration de TVA à déposer ;
- pas de TVA à déduire sur tes dépenses (travaux, mobilier, honoraires). Tes dépenses restent donc comptées TTC dans ton résultat, voir l'amortissement LMNP.
Cette exonération couvre le cas le plus courant : un appartement meublé loué à un locataire (bail de 1 an, étudiant, mobilité) qui en fait sa résidence. La TVA ne concerne que quelques situations précises, vues ci-dessous.
Les cas où la TVA s'applique
La TVA revient quand ton activité ressemble à celle d'un hôtel. Trois situations :
- Les services para-hôteliers : tu fournis, en plus du logement, au moins 3 des 4 services suivants.
- Les résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD) : les loyers de l'exploitant sont soumis à la TVA, et la location que toi tu lui consens l'est aussi.
- Les hôtels et résidences de tourisme classés.
🧩 Schéma simplifié de l'interface Test TVA du meublé
Les 4 services qui comptent
Le BOFiP définit l'activité para-hôtelière par l'offre, en plus de l'hébergement, d'au moins trois services parmi quatre. Notaires Office, dans une mise à jour d'avril 2026, précise comment ils s'apprécient aujourd'hui :
| Service | Ce qui suffit | Ce qui ne suffit pas |
|---|---|---|
| Petit-déjeuner | Servi dans le logement ou dans un local commun aménagé | Un simple distributeur de boissons |
| Nettoyage régulier | Avant le séjour, et proposé chaque semaine pendant le séjour | Rien pendant un long séjour |
| Linge de maison | Fourni au début, renouvellement proposé chaque semaine | Linge laissé sans renouvellement possible |
| Accueil de la clientèle | Même non personnalisé : en un lieu unique ou par un système électronique | Une boîte à clés seule, sans alternative d'accueil physique |
Pour les séjours de 5 nuits maximum, nettoyage et linge sont jugés suffisants s'ils sont assurés au début du séjour. Seconde condition : le client doit pouvoir réserver pour moins de 30 nuitées. Un bail meublé d'un an à un étudiant qui y habite sort donc du champ de la TVA, même avec quelques services.
La franchise en base : souvent la sortie de secours
Même si ta location est soumise à la TVA, tu peux ne pas la facturer tant que tes recettes d'hébergement restent sous les seuils de la franchise en base, d'après la fiche Entreprendre de Service-Public (vérifiée le 1er janvier 2026) :
| Seuil | Montant | Conséquence si dépassé |
|---|---|---|
| Seuil de base (recettes de l'année N-1) | 85 000 € | TVA dès le 1er janvier suivant |
| Seuil majoré (recettes de l'année en cours) | 93 500 € | TVA dès le jour du dépassement |
La réforme qui devait abaisser ces seuils à 25 000 € / 27 500 € n'a pas été adoptée : Service-Public indique que les seuils 2026 restent inchangés. Contrepartie de la franchise : aucune TVA déductible sur tes achats.
recettes N-1
recettes de l'année en cours
réforme non adoptée
Source : Service-Public Entreprendre (fiche F21746) et Notaires Office, 2026
Exemple chiffré : saisonnier à Biarritz
Exemple illustratif. Marie loue un appartement meublé en courte durée et fournit linge, ménage hebdomadaire et accueil physique : 3 services sur 4, donc l'activité est para-hôtelière.
| Année | Recettes | Situation |
|---|---|---|
| 2025 | 62 000 € | Sous 85 000 € : franchise |
| 2026 | 88 000 € | Dépasse 85 000 € mais pas 93 500 € : franchise jusqu'au 31/12/2026 |
| 2027 | franchise perdue | TVA facturée dès le 1er janvier 2027, car 88 000 € > 85 000 € |
Si Marie encaissait 95 000 € en 2026, elle dépasserait le seuil majoré et facturerait la TVA dès le jour du dépassement.
Récupérer la TVA à l'achat : le cas des résidences de services
C'est la mécanique que les promoteurs mettent en avant. Selon la-lmnp.fr, tu peux récupérer la TVA de 20 % sur le prix d'un logement neuf ou en VEFA si toutes les conditions suivantes sont remplies :
- le logement est dans une résidence de services (étudiante, seniors, EHPAD, tourisme classée) proposant au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières ;
- tu es premier propriétaire (l'ancien n'est éligible qu'après une réhabilitation lourde) ;
- tu signes un bail commercial avec l'exploitant, qui soumet ses loyers à la TVA ;
- tu déclares tes revenus en BIC et tu t'engages à conserver le bien 20 ans.
Les démarches : déclaration d'activité sur le guichet unique de l'INPI pour obtenir ton SIRET, puis demande de remboursement au service des impôts des entreprises (formulaire 3519-SD). Le remboursement arrive en général 3 à 6 mois après le dépôt d'un dossier complet.
Exemple chiffré : studio en résidence étudiante
Exemple illustratif, à vérifier avec un conseil avant de signer.
| Montant | |
|---|---|
| Prix d'achat TTC | 96 000 € |
| Prix hors taxe | 80 000 € |
| TVA à 20 % | 16 000 € |
| TVA remboursée par l'État | 16 000 € |
| Revente après 8 ans : fraction à reverser | 16 000 € × 12/20 = 9 600 € |
Les 12/20 correspondent aux 12 années d'engagement restantes sur 20. Garde en tête que le loyer versé par l'exploitant est, lui, un loyer soumis à TVA : le rendement affiché doit se lire hors taxe. Un achat dans l'ancien ou un meublé « classique » ne donne aucune récupération de TVA.
Tableau récapitulatif : ta situation
| Ta situation | TVA sur les loyers ? | TVA récupérable à l'achat ? |
|---|---|---|
| Meublé loué à l'année, sans services | Non (exonéré) | Non |
| Saisonnier sans autres services qu'une boîte à clés | Non | Non |
| Saisonnier avec 3 services sur 4, recettes < 85 000 € | Non (franchise) | Non |
| Saisonnier avec 3 services sur 4, recettes > 85 000 € | Oui | Non en dehors d'une résidence de services |
| Résidence de services, bail commercial | Oui (par l'exploitant) | Oui, si neuf/VEFA et 20 ans |
Erreurs fréquentes
- Penser que LMNP = TVA récupérable. La récupération existe, mais elle est liée à la résidence de services, pas au statut.
- Confondre la franchise en base de TVA (85 000 €) et le plafond micro-BIC. Ce sont deux régimes distincts.
- Se fier à une boîte à clés comme « accueil ». La seule mise à disposition des clés ne constitue pas une réception de la clientèle.
- Oublier l'engagement de 20 ans, et donc la TVA à reverser en cas de revente anticipée.
- Facturer de la TVA par prudence : sans y être soumis, tu factures à tort une taxe que tu devras justifier.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il soumis à la TVA ?
En principe non : la location meublée d'un logement à usage d'habitation est exonérée de TVA sans option. La TVA ne s'applique qu'aux activités para-hôtelières (3 services sur 4) et aux résidences de services.
La location meublée saisonnière est-elle soumise à la TVA ?
Seulement si le client peut réserver pour moins de 30 nuitées et que tu fournis au moins 3 services parmi petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et accueil. Sous 85 000 € de recettes, la franchise en base te dispense de la facturer.
Peut-on récupérer la TVA en LMNP ?
Oui, mais seulement pour un logement neuf ou en VEFA dans une résidence de services, avec un bail commercial et un engagement de conservation de 20 ans.
Quels sont les seuils de franchise en base de TVA pour l'hébergement en 2026 ?
85 000 € de recettes l'année précédente, ou 93 500 € l'année en cours. La réforme prévoyant 25 000 € a été abandonnée.
Pour aller plus loin
- LMNP, c'est quoi ? : définition, conditions et premier exemple chiffré ;
- LMNP ou LMP : les seuils qui font changer de statut ;
- CFE et LMNP : l'autre impôt qui touche la location meublée ;
- Investir en LMNP : rentabilité et pièges avant d'acheter.
Sources
- BOFiP, locations de logements meublés ou garnis (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20), version archivée de 2012 · consulté le 2026-10-31
- Service-Public Entreprendre, franchise en base de TVA (vérifié le 1er janvier 2026) · consulté le 2026-10-31
- Notaires Office, location meublée et franchise en base de TVA (mis à jour le 1er avril 2026) · consulté le 2026-10-31
- la-lmnp.fr, récupérer la TVA en LMNP · consulté le 2026-10-31
