La réponse en bref
À Paris, le loyer de base (hors charges, hors complément) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence + 20 %, en vigueur à la signature du bail. Le plancher est le référence − 30 % (minoré). Tu trouves ces montants, par quartier, nombre de pièces, époque de construction et type (vide ou meublé), sur le simulateur officiel de la Ville de Paris. Multiplie-les par la surface habitable.
✅ À retenir
- Maximum = loyer de référence majoré (€/m²) × surface habitable. Le loyer de base ne peut pas le dépasser.
- Le majoré vaut référence + 20 %, le minoré référence − 30 %. Ces montants sont fixés par arrêté préfectoral, pas par le propriétaire.
- Un complément de loyer n'est possible que si le loyer de base est égal au majoré et que le logement a une vraie caractéristique de localisation ou de confort.
- Le bail et l'annonce doivent afficher le loyer de référence, le majoré et le complément éventuel.
- Loyer trop élevé : saisine de la commission départementale de conciliation, puis du juge. Amende possible pour le bailleur : 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Tu loues ou tu veux louer à Paris, et tu veux savoir si le loyer demandé est légal ? Voici la méthode de calcul, un exemple chiffré et les cas où un complément de loyer est permis. Si tu envisages d'acheter pour louer, lis aussi l'investissement locatif à Paris.
Ce que l'encadrement fixe exactement
Les règles viennent de la fiche officielle de service-public sur le loyer à Paris, vérifiée le 1er juillet 2026. Elles concernent les logements loués comme résidence principale (vides ou meublés) et les baux mobilité.
| Montant | Calcul | Rôle |
|---|---|---|
| Loyer de référence | Loyer médian de l'observatoire local des loyers | Point de départ |
| Loyer de référence majoré | Référence + 20 % | Plafond du loyer de base |
| Loyer de référence minoré | Référence − 30 % | Seuil sous lequel le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement |
Le préfet fixe ces montants chaque année par arrêté, selon la catégorie du logement : localisation, nombre de pièces, époque de construction, vide ou meublé (source : ministère de la Transition écologique).
Calculer le loyer maximum, pas à pas
Trouve la catégorie du logement
Adresse (donc quartier), nombre de pièces principales, époque de construction, location vide ou meublée. Ce sont les quatre critères du simulateur.Relève les loyers de référence
Sur le simulateur « Paris : estimer les loyers de référence » de service-public, note le référence et le référence majoré en €/m², ceux en vigueur à la date de signature du bail.Multiplie par la surface habitable
Surface indiquée dans le bail. Plafond du loyer de base = majoré × surface.Compare avec le loyer de base du bail
Hors charges et hors complément. S'il est au-dessus du plafond, il est contestable.Regarde le complément de loyer
Le bail doit le chiffrer et indiquer les caractéristiques qui le justifient. Vérifie les conditions de la section suivante.
Exemple chiffré (valeurs fictives)
Les loyers de référence changent selon le quartier et chaque année : les montants ci-dessous sont inventés pour montrer le calcul. Remplace-les par ceux du simulateur.
Hypothèse : appartement de 30 m², loyer de référence fictif de 28 €/m².
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Référence | 28 × 30 | 840 € |
| Majoré (+ 20 %) | 28 × 1,2 = 33,60 €/m² × 30 | 1 008 € |
| Minoré (− 30 %) | 28 × 0,7 = 19,60 €/m² × 30 | 588 € |
19,60 €/m² × 30 m²
28 €/m² × 30 m²
33,60 €/m² × 30 m²
Possible seulement si les conditions sont réunies
Source : exemple illustratif, valeurs de référence fictives
Un bailleur qui demande 1 150 € hors charges dépasse le plafond de 142 € par mois, soit 1 704 € par an, s'il n'a pas de complément de loyer valable. Au bail signé à 1 008 € ou moins, le loyer est conforme.
Complément de loyer : quand est-il permis ?
D'après service-public, le propriétaire peut l'appliquer si les deux conditions sont réunies :
- le logement a des caractéristiques particulières de localisation ou de confort ;
- le loyer de base est égal au loyer de référence majoré.
Ces caractéristiques doivent être déterminantes par rapport aux logements du même secteur (par exemple une vue sur un monument historique), ne pas déjà compter dans le loyer de référence (donc pas le nombre de pièces ni l'époque de construction) et ne pas être récupérées par ailleurs en charges.
Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente au moins un de ces défauts :
- sanitaires sur le palier ;
- signes d'humidité sur certains murs ;
- DPE de classe F ou G ;
- fenêtres laissant anormalement passer l'air ;
- vis-à-vis à moins de 10 m ;
- infiltrations ou inondations venant de l'extérieur ;
- problèmes d'évacuation d'eau dans les 3 derniers mois ;
- installation électrique dégradée ;
- mauvaise exposition de la pièce principale.
Si le loyer dépasse le plafond
🛠️ Si ça ne marche pas
›Le bail ne mentionne pas le loyer de référence majoré
Cause probable : Mention obligatoire absente
Solution : Dans le mois suivant la prise d'effet du bail, envoie une mise en demeure au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Il a 1 mois pour répondre ; sans réponse, tu as 3 mois pour saisir le juge des contentieux de la protection.
›Le loyer de base dépasse le majoré
Cause probable : Loyer illégal à la signature
Solution : Demande une diminution et le remboursement du trop-perçu : saisine de la commission départementale de conciliation, puis du juge si elle échoue. Tu peux aussi signaler le cas à la Ville de Paris.
›Un complément de loyer te paraît injustifié
Cause probable : Caractéristique banale ou condition non remplie
Solution : Saisis la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail. C'est au bailleur de prouver que le complément est justifié.
›Tu es propriétaire et ton loyer est sous le minoré
Cause probable : Loyer très bas pour le secteur
Solution : Au renouvellement, une action en réévaluation est possible, avec information du locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, sauf si le logement est classé F ou G au DPE (hausse interdite).
Ce qui change si tu es propriétaire
- Le bail ET l'annonce doivent mentionner le loyer de base, le référence, le majoré et le complément s'il y en a un.
- Une erreur coûte cher : l'amende administrative va jusqu'à 5 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale.
- Pense au calcul de ta rentabilité avec le plafond, pas avec le loyer espéré : rentabilité d'un investissement locatif.
☑️ Contrôle de ton loyer
0/5Questions fréquentes
Où trouver le loyer de référence de mon logement ? Sur le simulateur « Paris : estimer les loyers de référence » proposé par service-public et la Ville de Paris, avec l'adresse, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location.
Le loyer comprend-il les charges ? Non. Le plafond s'applique au loyer hors charges et hors complément de loyer. Pour les charges, voir les charges récupérables par le propriétaire.
L'encadrement vaut-il pour un meublé ? Oui : bail d'habitation vide ou meublé, ou bail mobilité. Les meublés de tourisme, les logements sociaux et les sous-locations suivent d'autres règles.
Un complément de loyer est-il toujours légal ? Non. Il exige un loyer de base égal au majoré et une caractéristique déterminante. Il est interdit si le logement est classé F ou G au DPE, entre autres cas.
Quelle amende risque un bailleur ? Jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, selon service-public.
Pour aller plus loin
- Investissement locatif à Paris
- Révision du loyer avec l'IRL
- Contrat de location meublée
- Délai de restitution du dépôt de garantie
Sources
- Service-public : Paris, montant du loyer pour un bail d'habitation · consulté le 11 novembre 2026
- Service-public : Complément de loyer, quelles sont les règles ? · consulté le 11 novembre 2026
- Service-public : encadrement des loyers en zone tendue · consulté le 11 novembre 2026
- Ministère de la Transition écologique : encadrement des loyers · consulté le 11 novembre 2026
